茨城県鉾田市上沢字井ノ上１６６５番４(大洋駅・鹿島灘駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


12,600円

2017年01月01日に行った茨城県鉾田市上沢字井ノ上１６６５番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を12,600円/㎡としました。

茨城県鉾田市上沢字井ノ上１６６５番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県鉾田市上沢字井ノ上１６６５番４
住居表示 
価格12,600円/㎡
交通施設、距離大洋、1,500m
地積1,870㎡
形状台形(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)1F
利用現況銀行
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の店舗等の見られる路線商業地域
前面道路の状況北東20.0m国道
その他の接面道路南側道
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

土田達雄氏による調査レポート

不動産鑑定士土田達雄
価格12,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因店舗のほか一般住宅も混在するが、農地が介在し熟成度は低い。周辺市町村への移動の際の通過地点の役割で止まっている。
地域要因の将来予測飲食店等沿道サービス業の店舗が畑を介在し散在している。国道沿いに散見される不動産業者は開店休業の状態で活気がない。新規進出は見込めず下落率は小さいものの今後も下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は鉾田市内及び周辺市町村の幹線沿い路線商業地域である。需給者の中心は地元の個人事業者、全国チェーン展開店舗である。近隣地域は国道沿いに店舗及び一般住宅が農地を介在して散在し、路線商業地域としての熟成度は低く新規出店も見られず商業地取引は極めて少ない。需要の中心となる価格帯は規模により異なるが標準的画地の1，900㎡の土地は2，500万円前後である。
一般的要因鉾田市は別荘地の売買が土地取引の中心となっており、従来の農家集落地域内における土地取引需要は低迷している。

太田聖史氏による調査レポート

不動産鑑定士太田聖史
価格12,600円/㎡
個別的要因角地であり、土地利用の増価が認められる。形状（台形）については選好性に大きな影響は認められない。その他、個別的要因に変動はない。
地域要因国道沿いであるが通過交通量が多く、路線商業地域としての熟成度は低い。閉店中の店舗が目立ち、農地も介在、造成前素地の売り物件も見られる。
市場の特性同一需給圏は鉾田市内をはじめとする鹿行地区を中心に、周辺地区を含む幹線道路沿いの商業地域一帯。需要者は地元中小規模法人を中心に圏内外の法人事業者等である。近隣地域周辺は農地が多く見られ、店舗等の新規進出は稀である等、路線商業地域としての熟成度は低い。鉾田市内では何ら事情を含まない商業地の取引が少なく、さらに規模により価格のバラツキが大きいため、現状では需要の中心となる標準的な価格帯の把握は困難である。
一般的要因人口は減少、世帯数は微増、不動産取引件数及び住宅着工件数は期間によりややバラツキはあるものの微減傾向で推移している。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生畑
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度1082803
北緯 140度5924005

参考：該当物件周辺マップ

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茨城県鹿島郡鉾田町大字串挽字高崎下３１９番１３茨城県鹿島郡大洋村上澤字荒地上１５０８番外茨城県鹿島郡大洋村飯島字砂子７７１番１茨城県鹿島郡鉾田町新鉾田２丁目５番９茨城県鉾田市上沢字荒地上１５０８番外茨城県鉾田市上沢字井ノ上１６６５番４

参考：近隣駅の地価相場

大洋駅(地価相場 6,830円/㎡)鹿島灘駅(地価相場 12,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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