岐阜県下呂市森字上垣内２６１３番１(下呂駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
25,900円
2017年01月01日に行った岐阜県下呂市森字上垣内２６１３番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を25,900円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 岐阜県下呂市森字上垣内２６１３番１ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 25,900円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 下呂、1,400m |
| 地積 | 179㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅等が散在する傾斜地の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東4.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 | 国定公(普通) |
小池育生氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小池育生 |
|---|---|
| 価格 | 25,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に格段の変化は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 山裾の傾斜地に展開する既成住宅地域であり、当面は現状のまま推移していくものと思料される。人口減少、高齢化に伴い土地需要は縮小傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、広域的にみれば下呂市内の住宅地域であるが、特に価格牽連性が認められるのは、旧下呂町森地区の住宅地域と判定した。山裾の傾斜地に存し、平坦地が少ないことから土地の供給件数が少ないものの、人口減少、高齢化に伴い土地需要も縮小傾向にある。取引件数が極めて少ないことから、総額での中心価格帯の把握は困難である。今後、地価は引き続き下落基調で推移していくものと思料される。 |
| 一般的要因 | 下呂市の人口減少率、高齢化率はいずれも県全体を上回る。新設住宅着工件数は前年度比で減少した。 |
田内淳氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 田内淳 |
|---|---|
| 価格 | 25,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 平成26年5月に県立下呂病院が隣接地区に移転開院したことで、今後宅地需要が増える可能性がある。 |
| 地域要因の将来予測 | 県立下呂病院を始め、公共機関が近年相次いで近隣地域の属する国道北側の森地区へ移転してきており、今後は地価の下落幅が縮小していくと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は旧下呂町及び萩原町の既成住宅地域である。県外、他市町村からの転入者は少なく需要者は当市在住のエンドユーザーの買い増しが中心で新規取得は少ない。人口の減少、世帯分離の鈍化、高齢化率の上昇等の社会的要因が土地需要の減退、牽いては土地価格の下落をもたらしていると思われる。更地の実勢相場は坪当たり10万円前後。 |
| 一般的要因 | 人口の減少、世帯分離の鈍化は顕著で、宅地需要に結びつく要因は乏しい。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度8033737 北緯 137度245703 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
下呂駅(地価相場 51,550円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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