三重県いなべ市大安町門前字野貝戸８２８番(大安駅・梅戸井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


24,700円

2017年01月01日に行った三重県いなべ市大安町門前字野貝戸８２８番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を24,700円/㎡としました。

三重県いなべ市大安町門前字野貝戸８２８番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県いなべ市大安町門前字野貝戸８２８番
住居表示 
価格24,700円/㎡
交通施設、距離大安、1,300m
地積129㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に店舗が見られる既成住宅地域
前面道路の状況北東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

前田直人氏による調査レポート

不動産鑑定士前田直人
価格24,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因農家住宅を中心とする既成住宅地域については地縁による需要が主で、相対的競争力は弱い。地域に大きな変動はないが地価の下落傾向は続いている。
地域要因の将来予測一部建替え等の動きはあるが、地域内に大きな変動要因はない。農家住宅等を中心とする既成住宅地域においては、地縁による需要が主で、中小規模の開発による住宅地域供給がある中で、当該地域の需要は弱い。
市場の特性同一需給圏は、いなべ市内の住宅地域である。需要者の中心は、地域内の分家等による地縁を有する個人であるものと考える。圏内では、中小規模の開発等による住宅地供給もあり、農家住宅等を中心とする既成住宅地域の需要は低位である。需要の中心となる価格帯は、規模や個別の事情によりばらつきがあり見出し難い。
一般的要因当市の人口は減少傾向で、高齢化率は県平均よりやや低いが増加傾向にある。旧来よりの農家住宅地域等では、転入者も少なく需要の停滞傾向が続く。

日下部正氏による調査レポート

不動産鑑定士日下部正
価格24,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺の新興住宅地域に需要がシフトし、既存住宅地域に対する土地需要は低迷しており、地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測既成の住宅地域としてほぼ熟成しており、今後とも現状維持で推移していくものと思われる。用途性は安定しているが地価はやや弱含み傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏はいなべ市を中心に隣接する東員町・桑名市等の住宅地域を含む圏域である。圏域内居住者の買い替え・建替え等が需要の中心で、圏域外からの転入は少ない。周辺類似地域内で小規模ながら開発住宅地等が供給されていること等により、当地域への需要は少ないのが実状である。これを反映して地域内の土地の流動性・市場性等は停滞しており、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因地域経済は依然として全体的に厳しく、先行きに対する不透明感と相俟って、いなべ市における不動産需要は低迷している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度0843139
北緯 136度552461

参考：該当物件周辺マップ

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三重県いなべ市大字南金井字金井１０７７番７三重県いなべ市藤原町西野尻字新町５７１番１三重県いなべ市大安町南金井字金井１０７７番７三重県いなべ市員弁町東一色字屋敷５１２番三重県いなべ市大安町門前字野貝戸８２８番

参考：近隣駅の地価相場

大安駅(地価相場 29,800円/㎡)梅戸井駅(地価相場 38,200円/㎡)大泉駅(地価相場 38,900円/㎡)三里駅(地価相場 27,250円/㎡)北勢中央公園口駅(地価相場 38,200円/㎡)楚原駅(地価相場 34,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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