茨城県石岡市三村字水内２１０８番２(高浜駅・神立駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


7,900円

2017年01月01日に行った茨城県石岡市三村字水内２１０８番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を7,900円/㎡としました。

茨城県石岡市三村字水内２１０８番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県石岡市三村字水内２１０８番２
住居表示 
価格7,900円/㎡
交通施設、距離高浜、4,300m
地積560㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模農家住宅の建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北西6.4m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

長島理氏による調査レポート

不動産鑑定士長島理
価格7,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因農家集落地域内にあり、特に大きな変動要因は見られない。地縁性も強く従来から取引の低調な地域である。
地域要因の将来予測当該地域は中規模農家の多い農家集落地域で、今後も現状のまま推移するものと予測する。大きな地域要因の変動はなく地価水準は若干の下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は石岡市内郊外部及び隣接市の旧くからの農家集落地域の圏域。需要者中心は標準地周辺の農家及び当該地域の地縁者がほとんどを占める。近隣地域周辺は中大規模農家の多い旧来から小規模に形成された集落地域で、需給は弱含み傾向が続いている。取引そのものが少なくまたあっても古屋付が多く取引規模、単価等一定ではなく、したがって市場の中心価格帯は把握困難である。
一般的要因農家の後継者不足、老齢化の進行、都心回帰の動き等から郊外部集落内住宅地需要の低迷が続いている。

豊嶋郁夫氏による調査レポート

不動産鑑定士豊嶋郁夫
価格7,900円/㎡
個別的要因郊外の農家住宅地として、位置・規模等の個別的要因に特段の変動はなく、競争力も標準的である。
地域要因郊外の農家集落地域で、特段の変動要因はない。市場性が弱く地価は弱含みで推移。
地域要因の将来予測県道背後の農家集落地域であり、不動産のあり方に影響を与える地域要因の特段の変動は見られず、当分の間、現在の住環境を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は石岡市郊外の農家集落地域を中心に周辺市の集落地域を含む圏域。需要者は近隣に地縁、血縁等を有する者の住宅取得、資産保有目的が中心となる。市街地の地価下落から安価な土地を求めての代替需要も見られず、少子高齢化も進み分家住宅の需要も限定的で市場性は弱い。近隣での土地取引は少なく集落地域の特性から取引規模、取引価格は一様ではないが価格水準から2∼3万／坪程度と思料する。
一般的要因人口減少、高齢化による住宅の需要層となる生産年齢人口の減少、地域経済の低迷により地価は依然、弱含みに推移している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度1461126
北緯 140度2717627

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

茨城県石岡市大字井関字川島２７７番ほか１筆茨城県石岡市柿岡字根富士３３３５番１

参考：近隣駅の地価相場

高浜駅(地価相場 22,100円/㎡)神立駅(地価相場 26,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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