茨城県古河市諸川字十日山１７９５番１６の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
21,900円
2017年01月01日に行った茨城県古河市諸川字十日山１７９５番１６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を21,900円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 茨城県古河市諸川字十日山１７９５番１６ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 21,900円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 古河、11,000m |
| 地積 | 136㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模住宅団地が散在し畑も見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南4.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 40(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
鈴木信也氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 鈴木信也 |
|---|---|
| 価格 | 21,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 道路方位についてはやや優れるが、その他の個別的要因については標準であり、選好性に大きな影響は認められない。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に大きな変動は見られないが、日野自動車進出期待もあり、地価は弱含みではあるものの下落率は縮小している。 |
| 地域要因の将来予測 | 「諸川」地域における標準的使用は当面現状通りと予測する。当該地域は旧三和町域内では比較的需要の堅調な住宅地域であり、今後熟成が進んでいくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は古河市を中心に近隣市町を含んだ既存住宅地域であるが、特に「旧三和町」における住宅地との牽連が強い。需要者は古河市に地縁を有するエンドユーザーが中心である。同一需給圏内には値頃感のある新規分譲地の供給もあり、既存住宅地域の需要は弱い。需要の中心となる価格帯は土地が40坪程度で300万円前後、新築戸建が2，000万円弱程度である。 |
| 一般的要因 | 古河市の人口は減少傾向（5年間でマイナス1．4％）にある。高齢化率は26．4％と県平均27．6％を下回る。 |
佐藤ぱうろ氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐藤ぱうろ |
|---|---|
| 価格 | 21,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 小規模な中間画地で、南向きのため優位性を有しつつ個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 旧三和町の国道125号背後の画地規模がやや小さい住宅地域であり、一定の利便性を維持しつつも競争力はやや弱く地域要因に特段の変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 戸建住宅を主とする住宅地域として熟成しつつあり、諸川地区は旧三和町域では需要が底堅く、介在する農地や空地が徐々に宅地化しつつも将来的にも現状のまま推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR古河駅を最寄駅とする古河市内の住宅地域で、特に旧三和町を中心とする圏域に属する住宅地。需要者の中心は、同一需給圏内に居住する30代の一次取得者で、地縁的関係者や近隣周辺の社宅、アパート等の入居者が多く、同一需給圏外からの転入は少ない。需要の中心となる価格帯は、小規模なものでは土地は150㎡程度で300∼400万円程度、新築戸建はパワービルダ−による物件では概ね1800∼2000万円程度である。 |
| 一般的要因 | 過去5年間の人口減少率は1．4％で県平均の1．7％を下回る。取引価格は古河駅徒歩圏では微増のエリアもあり、全体でも横ばいの地域が増加。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 畑 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度1980641 北緯 139度8175194 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
引用
国土交通省鑑定評価書
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