茨城県古河市女沼字大道北１７１７番１(古河駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


32,000円

2017年01月01日に行った茨城県古河市女沼字大道北１７１７番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を32,000円/㎡としました。

茨城県古河市女沼字大道北１７１７番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県古河市女沼字大道北１７１７番１
住居表示 
価格32,000円/㎡
交通施設、距離古河、3,900m
地積164㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅とアパートが増えつつある住宅地域
前面道路の状況南東6.7m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

梅田良和氏による調査レポート

不動産鑑定士梅田良和
価格32,000円/㎡
個別的要因画地の規模、街路条件等は標準的であり、南東街路であることにより日照がやや優る。なお、個別的要因に変動はない。
地域要因旧総和町において、公共施設等接近が比較的良好な住宅地域であり、地価はほぼ横ばいで推移。
地域要因の将来予測一般住宅の中に空地も残る住宅地域であるが、徐々に宅地化が進行している。古河駅に比較的近い市内西部の需要は回復しており、当該地域の地価は、概ね横這いで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR東北本線沿線で、古河市及び周辺市町の住宅地域。需要者は主に古河市に居住する30代、40代の一次取得者が中心で、県外出身者も見られる。近隣地域は旧総和町内にあって、不動産業者による小規模開発分譲が多い地域であるが、比較的価格水準が低位にあるため、需給状況は改善しており、地価は横這い傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地200㎡程度で総額650万円前後、新築戸建で2000万円前後である。
一般的要因古河市の総人口は微減、高齢化率は増加。旧総和地区の利便性良好な地域は底値感が見られる。日野自動車本格稼働に伴う期待感あり。

鈴木信也氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木信也
価格32,000円/㎡
個別的要因道路方位についてはやや優れるが、その他の個別的要因については標準であり、選好性に大きな影響は認められない。個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に大きな変動は見られない。女沼地区は農地も多く残っており、地元デベロッパー等による小規模開発も見られる。
地域要因の将来予測「女沼」地区の地域要因に大きな変動は見込まれず、標準的使用は概ね現状と予測する。畑等も見られるが漸次宅地化が進み、地価水準は今後は安定的に推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR東北本線「古河」駅勢圏に形成される中規模住宅地域であるが、特に旧総和町域の住宅地との価格牽連性が強い。主たる需要者は古河市に地縁を有するエンドユーザーである。古河市を含む地方経済は未だ弱さがあり全般的な地価は弱含みではあるものの、好条件の土地に対する需要は底堅く地価は安定的。対象不動産周辺の「女沼」地区における需要の中心は、土地が500万円程度、新築戸建は2，000万円程度である。
一般的要因古河市の人口は減少傾向（5年間でマイナス1．4％）にある。高齢化率は26．4％と県平均27．6％を下回る。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,畑
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度1806491
北緯 139度734636

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

古河駅(地価相場 46,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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