長野県東御市滋野字牧家乙２２４９番２外(滋野駅・田中駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


26,200円

2017年01月01日に行った長野県東御市滋野字牧家乙２２４９番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を26,200円/㎡としました。

長野県東御市滋野字牧家乙２２４９番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県東御市滋野字牧家乙２２４９番２外
住居表示 
価格26,200円/㎡
交通施設、距離滋野、1,000m
地積1,239㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模営業所、給油所等が散在する路線商業地域
前面道路の状況南西12.8m国道
その他の接面道路東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火準住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

金子和寛氏による調査レポート

不動産鑑定士金子和寛
価格26,100円/㎡
個別的要因角地であるほかは、標準的画地である。個別的要因に変動はない。
地域要因地域自体に大きな変化はない。
地域要因の将来予測核店舗の不在により上田市及び佐久市の大型商業施設への顧客の流出が続き、地域経済の停滞により地価は下落傾向が続くと思われる。
市場の特性同一需要圏は東信地区の商業地域で、需要者は沿道サービス業を行う地元の法人が中心である。当該地域は車両交通量は豊富な国道沿いの商業地域であるが、核となる商業施設が存在しないため上田市及び佐久市の大型商業施設への顧客の流出に歯止めがかからない。また、一般に路線商業地域は希少性に乏しいことから、地価は弱含みで推移している。需要の中心価格帯は、当事者の業種、個別事情が反映される傾向が強いため把握が困難である。
一般的要因製造業、建設業等では概ね企業業績は好調。大手企業を中心に賃上げも見られるが、先行不透明なため消費の拡大につながらない。

羽田富雄氏による調査レポート

不動産鑑定士羽田富雄
価格26,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。道路・画地規模等は標準的で、地域内の競合性は現状維持で推移。
地域要因地域内に格別な変動要因はないが、上田市商圏・佐久市商圏との競合により商況は減退傾向。土砂災害警戒区域にあるが減価要因とはならない。
地域要因の将来予測交通量の多い路線であるが上田市の一次商圏に含まれ、空地が多いが新たな出店等は見られず、当面現状維持と予測。地価は、当該環境により引き続き弱含みと予測。
市場の特性同一需給圏は、R18沿線を中心に隣接上田市∼小諸市の幹線沿線の路線商業地域。需要者の中心は、飲食店・小売店等の沿道サービス業等を営む地元の個人・中小法人である。近隣地域は、市中心部や周辺市の類似商業地との競合により商況は冴えず、土地の供給余力がある反面有効需要は弱く、需給は引き続き弱含みである。営業の種別及び敷地の規模が多様であり、また取引事例が乏しく、市場の中心価格帯の把握は困難である。
一般的要因東御市H28．10人口29．7千人・−2．6％／5年。同高齢化率29．6％・＋3．6pts／5年。H27取引件数316件・＋4．3％。

環境情報

地形・地質

火山砕屑物

火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

土地利用・植生畑,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3550397
北緯 138度3572511

参考：該当物件周辺マップ

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長野県東御市大字和字蛇川原８０５３番１３長野県東御市大字加沢字原畑１３３３番３外１筆長野県東御市大字滋野字牧家乙２２４９番２外長野県東御市大字滋野字乙女平７３６番９２長野県東御市大字滋野字上屋窪乙６２番１１長野県東御市大字新張字新屋敷１１９５番長野県東御市常田字伊勢原２２２番８０長野県東御市滋野字乙女平７３６番９２長野県東御市加沢字原畑１３３３番３外１筆

参考：近隣駅の地価相場

滋野駅(地価相場 28,800円/㎡)田中駅(地価相場 28,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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