静岡県沼津市柳澤字西側７８４番１外(片浜駅・原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
40,800円
2016年01月01日に行った静岡県沼津市柳澤字西側７８４番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を40,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 静岡県沼津市柳澤字西側７８４番１外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 40,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 沼津、8,100m |
| 地積 | 438㎡ |
| 形状 | (1.0:2.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 農家住宅の中に作業所等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西5.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | その他 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
深澤竜介氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 深澤竜介 |
|---|---|
| 価格 | 40,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 農家集落で、地域外からの需要は極めて少ない。市街化調整区域内の土地取引は低調である。 |
| 地域要因の将来予測 | 農家住宅・一般住宅を中心とする在来の地域であり、地域要因に変動要因は認められず、当面は現状程度に推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は沼津市郊外の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の中心は地元に縁がある居住者及び出身者と考えられる。地縁のない外部からの転入需要は考えにくい。市街化調整区域内であるものの、周辺には新規の分譲地の供給はそこそこ見られるものの、需要は上記の通り限定されるため、地価は弱含みで推移している。取引される価格帯は案件により大きく異なり、需要の中心となる価格帯は見出すことは難しい。 |
| 一般的要因 | 静岡県東部の拠点都市であるが、人口停滞や中心商業地の地盤沈下で、拠点性は弱まっている。そのため土地需要もやや弱含みである。 |
田中弘樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 田中弘樹 |
|---|---|
| 価格 | 40,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 特にない |
| 地域要因 | 沼津市郊外の農家集落であり、特段の変動要因はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 沼津市郊外の農家集落地域で、当面現状のまま推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ねJR東海道線沿線の沼津市及び隣接市町の郊外に存する住宅地域。需要者の中心は沼津市西部の居住者である。最寄駅から遠い山裾に近い住宅地域で利便性が劣ること等から需要は弱く、外部からの流入も期待できないなか地価は弱含み推移とみられる。取引の中心は土地1000万円∼1800万円程度、新築戸建で2500万円∼3300万円程度となっている。 |
| 一般的要因 | 沼津市は沿岸部の需要低迷や事業所の撤退等により人口が減少し、中心商業地も衰退していること等から、不動産の需要は全体的に弱含みである。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山岩火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度1453977 北緯 138度8192867 |
参考：該当物件周辺マップ
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静岡県沼津市口野字舟木５５番３３静岡県沼津市井出字月川２１３０番４ほか１筆静岡県沼津市鳥谷字仲田２７７番４ほか１筆静岡県沼津市原字鳥沢６５９番２８
参考：近隣駅の地価相場
片浜駅(地価相場 83,600円/㎡)原駅(地価相場 83,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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