富山県下新川郡入善町入膳字南町５１８３番１外(入善駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


35,100円

2017年01月01日に行った富山県下新川郡入善町入膳字南町５１８３番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を35,100円/㎡としました。

富山県下新川郡入善町入膳字南町５１８３番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番富山県下新川郡入善町入膳字南町５１８３番１外
住居表示 
価格35,100円/㎡
交通施設、距離入善、400m
地積196㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗兼住宅と一般住宅が混在する近隣商業地域
前面道路の状況北西12.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

山本茂雄氏による調査レポート

不動産鑑定士山本茂雄
価格35,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅が混在する商業集積度の低い既成商業地域は、店舗の新規出店等がほとんどないため、需要は低調であり、住宅地に移行しつつある。
地域要因の将来予測一般住宅が混在する商業集積度の低い既成商業地域であり、今後も現状のまま推移すると予測する。旧来型の商業地域で衰退傾向にあるので、地価は今後も下落基調で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は入善町及び新川地区全域の商業地域であり、入善駅周辺の既成商業地域が圏域の中心である。主たる需要者は入善町及び周辺市町を商圏とする個人事業者が中心である。駐車場のない旧来型の既成商業地域は衰退傾向が継続しているので、取引需要は低調で、需給は弱含みに推移している。需要の中心となる価格帯は、土地については600∼800万円程度であり、店舗兼住宅の建物付きで2500∼2800万円程度である。
一般的要因駐車場等のない旧来型の商業地域は衰退傾向に歯止めがかからず、利便性の良い幹線道路沿いの大規模店舗等に顧客が流出している。

貫田貞夫氏による調査レポート

不動産鑑定士貫田貞夫
価格35,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因対前年11月末 世帯数・人口数増減比−2．9％，−4．3％（入善地区＋1．0％，＋0．1％）
地域要因の将来予測古くからの地元商店街で、現在は魚津・黒部市の大型店や入善町国道沿いの郊外型店舗に消費者が流れ繁華性は失われており店舗併用の住宅移行地化は否めない。価格水準は低価格になっているが微低下傾向にあると予測。
市場の特性同一需給圏は黒部市、魚津市並びに下新川郡の商業地域一帯。需要者の中心は地縁性のある事業者及び居住者。当該地域は古くから普通商業地域として発展したが国道沿いの郊外型店舗進出により衰退が著しい。特に全国展開を図る量販店の相次ぐ出店は地元商店街に深刻な影響を与えている。このため既成市街地の不動産市場は隣接地や底地、住宅目的等の取引が多く、店舗の賃貸需要は弱い。土地の中心となる価格帯は相対性が強く低水準になりがちである。
一般的要因小規模自治体に所在する古くからの地元商店街。日用買い回り店舗が中心で、近年住宅移行地化は否めない。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度9386044
北緯 137度5003028

参考：該当物件周辺マップ

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富山県下新川郡入善町椚山字上堂４２１０番３外富山県下新川郡入善町入膳字高堀４２１０番３４富山県下新川郡入善町入膳字高登３１０１番６外富山県下新川郡入善町椚山字広見４５６７番９富山県下新川郡入善町入膳字下踊場６番４外富山県下新川郡入善町入膳字北町５４３２番３富山県下新川郡入善町入膳字東寺田３９５７番２外

参考：近隣駅の地価相場

入善駅(地価相場 30,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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