新潟県南蒲原郡田上町大字羽生田字内山外乙６３２番２３(羽生田駅・田上駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


18,000円

2017年01月01日に行った新潟県南蒲原郡田上町大字羽生田字内山外乙６３２番２３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を18,000円/㎡としました。

新潟県南蒲原郡田上町大字羽生田字内山外乙６３２番２３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県南蒲原郡田上町大字羽生田字内山外乙６３２番２３
住居表示 
価格18,000円/㎡
交通施設、距離羽生田、1,300m
地積259㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に空地の見られる丘陵裾の住宅地域
前面道路の状況南東6.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

富所健司氏による調査レポート

不動産鑑定士富所健司
価格18,000円/㎡
個別的要因南東向きで選好性が高く、形状規模など使いやすい。特に変動はない。
地域要因周辺は起伏を伴う丘陵地で、街路事情の劣る住宅地も付近に見られる。平場の分譲地などと比べて市場性は少し弱い。
地域要因の将来予測羽生田小学校近くの標準的な住宅地域だが、宅地需要の分散化と人口の減少傾向を背景に不動産市場は弱含んでおり、こうした状況がこれからも継続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は田上町一円のほか隣接市の一部地域を含む住宅地域である。需要者は町内の居住者が多くを占める。手頃な地価水準から隣接市の需要も若干見込まれる。加茂市からも近くベットタウン的な地域性も合わせ持つが、そうした需要は減少している。加茂田上地区には丘陵地を開発した住宅団地が良く見られるが、道路条件の劣る団地では空家が増加している。土地は500万円程度、新築の戸建物件は1600万∼2000万円程度が需要の中心と思われる。
一般的要因人口の減少率・高齢化率ともに県平均より大きい。近隣市域の地価下落によりベッドタウンとしての需要は逓減している。

北沢利枝氏による調査レポート

不動産鑑定士北沢利枝
価格18,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因の大きな変動はないが、競合する住宅地の供給が多い中、坂道の多い住宅地の需要は弱く地価は下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測今後も現在の居住環境を維持していくと予測する。丘陵裾に位置する坂道の多い住宅地域で、高齢化が進行する中にあって需要は弱く地価水準の下落傾向は当面続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は、田上町内の一般住宅が多い住宅地域である。需要者は、町内の居住者が中心であるが町外からの転入者も若干見られる。人口減少、高齢化が進行する中、土地の供給過剰感があり空地も散見され、また、周辺市の地価下落により低価格水準の価格優位性が相対的に低下したこともあり、需要は弱くなっている。土地は総額で300万円∼500万円、新築戸建物件は1，800万円∼2，000万円程度が需要の中心価格帯である。
一般的要因田上町の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向にある。過去5年間の人口減少傾向は新潟県全体を上回っている。世帯数は微増傾向にある。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生畑,宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度7015
北緯 139度069

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県南蒲原郡中之島村大字中興野字四枚配４０６番新潟県南蒲原郡田上町大字原ケ崎新田字天ノ谷内１２６８番４４外１筆新潟県南蒲原郡田上町大字田上字山田丙１２４２番５

参考：近隣駅の地価相場

羽生田駅(地価相場 34,000円/㎡)田上駅(地価相場 18,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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