愛知県西尾市一色町松木島中切２６番(三河荻原駅・吉良吉田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


41,200円

2017年01月01日に行った愛知県西尾市一色町松木島中切２６番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,200円/㎡としました。

愛知県西尾市一色町松木島中切２６番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛知県西尾市一色町松木島中切２６番
住居表示 
価格41,200円/㎡
交通施設、距離吉良吉田、2,600m
地積228㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況北東8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

児玉和久氏による調査レポート

不動産鑑定士児玉和久
価格41,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因国道247号背後の既成住宅地域で、市内中心部や駅から遠く、交通利便性は劣る。人口は減少しており、需要は弱く、地価は下落している。
地域要因の将来予測当該地域は一般住宅を主とする郊外の既成住宅地域で、地域要因に特別な変動はなく、当面は現状のまま推移するものと予測される。住宅需要は低調であり、地価は下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は名鉄西尾線及び蒲郡線沿線で、概ね西尾市のうち旧幡豆郡の住宅地域。需要者の中心は、同一需給圏内に居住する個人のエンドユーザーが大半で、同一需給圏外からの転入者は少ない。旧一色町は人口が減少しているほか、低地が多いため、震災以降、津波・浸水リスクによる影響もあり、不動産取引は少ない。近隣地域は旧一色町東部の既成住宅地域で、需要は弱い。土地は800万円∼1，000万円程度が取引の中心である。
一般的要因旧幡豆郡の地域経済は依然として低迷している。人口は減少しており、住民の高齢化も進んでいるため、宅地需要は弱く、不動産市場は低調である。

有賀辰彦氏による調査レポート

不動産鑑定士有賀辰彦
価格41,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中規模住宅が多い既成住宅地域であり外部からの転入は少なく、地勢も低地であるため、浸水、液状化リスクも高く不動産需要は弱い。
地域要因の将来予測戸建住宅を中心とした既成住宅地域として成熟しており、特別な変動要因はなく、今後も安定的に現状を維持するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、西尾市のうち旧幡豆郡を中心とする住宅地域の圏域である。需要者の中心は、同一需給圏内の居住者が大半を占めており、圏外からの転入者は少ない。当該近隣地域は旧来からの住宅地域で、地縁的選好性を有する者の需要が主であることから、住宅地としての需要は弱い。取引の中心は、土地200㎡程度で800∼900万円、新築の戸建住宅は2，500万円までが需要の中心である。
一般的要因西尾市の旧幡豆地区は、産業の衰退や人口の減少等により、地価の下落傾向が続いている。地域は、自動車関連産業の好調の影響を受けてない。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
土壌グライ土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度797114
北緯 137度0440167

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

三河荻原駅(地価相場 41,200円/㎡)吉良吉田駅(地価相場 41,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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