鹿児島県垂水市中央町４９番１の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


17,400円

2017年01月01日に行った鹿児島県垂水市中央町４９番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を17,400円/㎡としました。

鹿児島県垂水市中央町４９番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番鹿児島県垂水市中央町４９番１
住居表示 
価格17,400円/㎡
交通施設、距離国分、41,000m
地積301㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

徳山哲朗氏による調査レポート

不動産鑑定士徳山哲朗
価格17,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中心部の既成住宅地ではあるが、経済状況等による経済の停滞で、新たな住宅取得の動きは少ない。地価は微減傾向にある。
地域要因の将来予測垂水市中心部に近い中規模住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測する。人口・世帯数は減少傾向。地価は下落傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は、垂水市の中心市街地及びその周辺の住宅地域が圏域である。需要者の中心は、地縁・血縁関係を有する個人または居住者が中心で、域外からの流入は少ない。過疎化・高齢化に加え、景気回復の兆しも認められず、住宅需要は弱く、地価は低位に推移している。需要の中心となる価格帯は、宅地で400万円∼550万円程度、新築の戸建物件は取引が見られず、建物及びその敷地の中心となる価格帯は把握しがたい。
一般的要因鹿児島市以外の地方市町村では、過疎化・高齢化がの勢いが止まらず、住宅需要は弱い。景気回復も認められず、不動産市場は低迷している。

前原秀昭氏による調査レポート

不動産鑑定士前原秀昭
価格17,200円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 垂水市中心部の住宅地域だが、地域経済の低迷と人口減少により、地価は下落傾向。
地域要因の将来予測 市中心部の小学校等に近い住宅地域であるが、少子高齢化、人口減少、桜島の降灰、度重なる豪雨等により、土地需要は大きく減退し、地価は下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性 同一需給圏は垂水市中心部の住宅地域一円と判定した。主たる需要者は戸建住宅を求める個人である。桜島の降灰、度重なる水害等に伴うマイナスイメージも強く、土地需要は減退し、地価は下落が続いている。需要の中心となる価格帯は、土地価格が500万円程度である。
一般的要因 農地は少なく、水産業は不振で、桜島の降灰、度重なる水害があり、衰退傾向が強い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 31度4903766
北緯 130度7037141

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

鹿児島県垂水市上町１０８番４鹿児島県垂水市錦江町１番９２鹿児島県垂水市本町９番２鹿児島県垂水市南松原町５８番鹿児島県垂水市市木字宮下３７２番５

参考：近隣駅の地価相場

引用

国土交通省鑑定評価書
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