静岡県富士市境字西前田５１番２６外(岳南江尾駅・神谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
37,300円
2017年01月01日に行った静岡県富士市境字西前田５１番２６外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を37,300円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 静岡県富士市境字西前田５１番２６外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 37,300円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 東田子の浦、2,900m |
| 地積 | 237㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東4.6m道路 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
鈴木敦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 鈴木敦 |
|---|---|
| 価格 | 37,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 東部郊外にあって、住環境が見劣りするほか、中心部からかなり隔てられて生活利便性も劣るため、当地域の需要は弱めの傾向が継続している。 |
| 地域要因の将来予測 | 市街化調整区域の戸建住宅が散在する旧来からの既成住宅地域で、今後も現状維持程度にて推移するものと予測する。住宅地需要は弱めの状況が継続するものとみられる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、当市の郊外住宅地と隣接市の一部を含む圏域。需要者は同一需給圏の居住者を主とし転入は少ない。県東部の中核都市で広い住宅地域を有しており、利便性や住環境が良い中心部の住宅地域では需要が安定してみられるが、人口の停滞等から利便性等がやや劣る郊外住宅地等の需要は若干弱めとなっている。周辺では土地は800∼1000万円程度、新築の戸建物件は1900∼2300万円程度とみられるが物件は非常に少ない。 |
| 一般的要因 | 利便性や住環境が良い住宅地は、需要がみられている。一方、利便性や環境等に見劣りする郊外部及び海岸に近い地域では総じて需要が弱めである。 |
早川和宏氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 早川和宏 |
|---|---|
| 価格 | 37,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 代替競争関係にある他の不動産と比較して市場競争力は普通である。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 街路条件等の、地価に作用する要因に大きな変動はないものの、市街部の地価下落をうけ、相対的に利便性の劣る当該地域の地価は弱含んでいる。 |
| 地域要因の将来予測 | 農家の分家住宅が多少増加する程度で、街路整備や施設立地等の地域変動を促す要因はなく、当面現況程度で推移していくものと予測する。地価動向では、新規流入が乏しく需要層が薄いため弱含みの状況が予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、富士市東部外縁の市街化調整区域内を中心とする住宅地域。需要者は、富士市内東部在住・通勤の一次取得者が中心をなす。近隣地域は、市街地から隔たった利便性の劣る既成集落で、需要の層は薄く、取引は散発的である。このため売急ぐ場合は価格が下ぶれる可能性が高く、逆に買進む例は少ない。取引は区々であるが、総額的には土地で1000万円以下が中心となるものと思料される。 |
| 一般的要因 | 市域の人口は直近では微減傾向にある。当市は平野部が広く、宅地の供給余力が大きいことから、都市規模のわりには地価水準が低位にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山岩火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度1543282 北緯 138度7617507 |
参考：該当物件周辺マップ
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静岡県富士市船津字浅間原５５０番２静岡県富士市一色字荻ノ原１７０番４外静岡県富士市増川新町４６番静岡県沼津市石川字前田６７５番８静岡県沼津市三枚橋字日ノ出町３４７番６
参考：近隣駅の地価相場
岳南江尾駅(地価相場 50,850円/㎡)神谷駅(地価相場 43,400円/㎡)須津駅(地価相場 50,850円/㎡)岳南富士岡駅(地価相場 58,300円/㎡)東田子の浦駅(地価相場 58,300円/㎡)比奈駅(地価相場 63,150円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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