岡山県岡山市南区迫川字柘榴１０６４番１(迫川駅・備前片岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


25,800円

2017年01月01日に行った岡山県岡山市南区迫川字柘榴１０６４番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を25,800円/㎡としました。

岡山県岡山市南区迫川字柘榴１０６４番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県岡山市南区迫川字柘榴１０６４番１
住居表示 
価格25,800円/㎡
交通施設、距離迫川、400m
地積273㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に農地等が見られる既成住宅地域
前面道路の状況北西3.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

仁科毅氏による調査レポート

不動産鑑定士仁科毅
価格25,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因迫川駅に近い既成住宅地域で、地域要因に大きな変動は認められない。宅地需要は弱く、地価は下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測一般住宅の中に農地等も見られる既成住宅地域で、地域要因に大きな変化はないものと予測する。需要は弱いため、地価は下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏の範囲は、岡山市南区の旧灘崎町を中心とする住宅地域である。需要者は30∼40代の旧灘崎町内在住者が中心となるが、倉敷市及び岡山市中心部への通勤圏内であるため、転入者も認められる。農地等も見られる既成住宅地域であるため若年世代にはやや敬遠される傾向があり、地価は若干の下落傾向が続いている。市場での中心価格帯は、土地は500万円∼800万円程度、新築戸建住宅は2300万円∼2700万円程度である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にあり、堅調な住宅需要を背景に地価上昇が見られる地域もあるが、環境の良否や立地条件等に対する選別の傾向が強い。

山下信一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士山下信一郎
価格25,800円/㎡
個別的要因変動はない。
地域要因都心回帰傾向のなか、郊外住宅地の需要はやや弱い。また、分譲地と比較し集落地の需要は弱い。
地域要因の将来予測旧来からの一般住宅地域であるが、周辺には農地も残っている。今後も地域状況には大きな変化はなく、地価動向は需要が弱いため下落傾向に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、岡山市南区の旧灘崎町を中心とする住宅地域である。需要者は30∼40代の旧灘崎町内在住者が中心となるが、倉敷市及び岡山市中心部への通勤圏内であるため、一部に転入者も見られる。既成住宅地域であるため若年世代にはやや敬遠される傾向がある。地価は下落傾向が続いている。市場の中心価格帯は、土地は500万円から800万円、戸建新築住宅は総額で2500万円程度である。
一般的要因低金利下で持ち家が堅調なほか、相続税対策、投資先としての需要の貸家が好調である。需要の強さには、立地条件等による選別化傾向が見られる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度5363335
北緯 133度8762999

参考：該当物件周辺マップ

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岡山県玉野市槌ケ原字松原１３０６番神奈川県横浜市南区別所２丁目１９４番１２

参考：近隣駅の地価相場

迫川駅(地価相場 33,950円/㎡)備前片岡駅(地価相場 37,200円/㎡)常山駅(地価相場 33,950円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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