徳島県海部郡牟岐町大字中村字本村１１４番５(牟岐駅・辺川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
39,600円
2017年01月01日に行った徳島県海部郡牟岐町大字中村字本村１１４番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を39,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 徳島県海部郡牟岐町大字中村字本村１１４番５ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 39,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 牟岐、180m |
| 地積 | 123㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)3F |
| 利用現況 | 診療所兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 店舗、事業所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北西9.0m国道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 70(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
森脇英正氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 森脇英正 |
|---|---|
| 価格 | 39,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 交通量が多い商業地域であるが、顧客の吸引力は今一つであり、地域の中核施設たる海部病院の新バイパス道への移転予定もあって地価は弱含み。 |
| 地域要因の将来予測 | 国道55号沿いの既成商業地区。旧来型の小規模商店が多く全体的に衰退傾向にある。背後の高台で整備が進む新バイパス沿いに対する指向の高まりもあって、今後も地価下落が続くと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、牟岐町ほか海部郡一帯の商業地域。需要者の中心は、海部郡内に居住する個人小売業者や地元法人。旧来からの沿道商業地区であり、スーパー、コンビニのほか中小の小売店舗等が立地するが、商圏となる町内居住者の減少に加え、近くにある海部病院の新バイパス沿いへの移転が決まっていることもあって新たな需要が見出せない状況が続いている。ここ数年、町内商業地の土地取引が極めて少ないため、中心となる価格帯が見出せない状況にある。 |
| 一般的要因 | 商圏人口の減少に加え、ネット通販の普及や都市部への購買力流出の影響から県南商業地区に対する新規需要が殆どなく、地価下落が続いている。 |
澤嶋鉄哉氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 澤嶋鉄哉 |
|---|---|
| 価格 | 39,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 特に変動は認められない。収益性の低下に歯止めはかからず、地価は前年と同程度の大きな下落幅で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 駅に近い中心商業街の一角であるが、町勢の縮小とともに商況は低迷している。現状では需要の回復に繋がる要因は見出し難く、底値感も認められず、地価はここ暫く下落基調にあるものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、牟岐町内及び隣接町に存する商業地域を圏域とする。需要者は、近隣住民を顧客とする地元の個人事業者、県内法人事業者を中心とする。小売店舗，飲食店舗等が多い国道沿いの商業地域であるが、従来より商圏は狭く、地域における社会経済情勢の低迷とともに収益性の確保は困難となっており、需要はかなり弱含みである。需要の中心となる価格帯は、土地が単価ベースで3．3㎡当たり13万円程度。 |
| 一般的要因 | 人口は減少傾向が顕著で、高齢化率もかなり高水準にある。不動産市場では、社会経済情勢の低迷とともに需給動向はかなり弱含んでいる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 災害リスク：津波 | 浸水域(昭和21年(1946)12月21日 南海地震津波) 過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度6724977 北緯 134度4195388 |
参考：該当物件周辺マップ
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徳島県海部郡牟岐町大字牟岐浦字浜崎８３番徳島県海部郡牟岐町大字牟岐浦字宮ノ本６２番徳島県海部郡牟岐町大字中村字山田７８・７９番合併１徳島県海部郡牟岐町大字中村字本村５番２３徳島県海部郡牟岐町大字河内字西笹見１０９７番１外徳島県海部郡牟岐町大字中村字本村１１４番１外徳島県海部郡牟岐町大字灘字大牟岐田５４番８
参考：近隣駅の地価相場
牟岐駅(地価相場 20,800円/㎡)辺川駅(地価相場 20,800円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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