徳島県海部郡牟岐町大字牟岐浦字浜崎８３番(牟岐駅・辺川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
20,800円
2017年01月01日に行った徳島県海部郡牟岐町大字牟岐浦字浜崎８３番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を20,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 徳島県海部郡牟岐町大字牟岐浦字浜崎８３番 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 20,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 牟岐、650m |
| 地積 | 112㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東5.6m町道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 70(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
森脇英正氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 森脇英正 |
|---|---|
| 価格 | 20,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 町内でも比較的利便性に優れた熟成度の高い住宅地域であるが、津波被災に対する懸念から需要が大きく落ち込んでおり、地価下落が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 町中心部に近接した戸建住宅地域。住宅の密度は高いものの空き家が目立つようになり、人口減から新たな需要も見込み難く、買い手不在による地価下落が続くと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、牟岐町のほか周辺の美波町や海陽町の住宅地域。需要者の中心は圏内在住者及び当圏に地縁性を有する個人層で、圏外からの転入需要は殆ど見られない。古くからの漁家集落として建物が建ち並んでおり、牟岐中心部に近接することもあって町内においては比較的住宅密度の高い地域であるが、若年層の都市部流出や津波被災に対する懸念が根強く、土地需要は長らく低迷している。取引が少ないため、中心となる価格帯が見出せない状況にある。 |
| 一般的要因 | 古くから沿岸漁業と林業を中心として栄えたが、高度経済成長期以降は人口流出が常態化した。高齢化もあって地価下落に歯止めがかかっていない。 |
澤嶋鉄哉氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 澤嶋鉄哉 |
|---|---|
| 価格 | 20,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 特に変動は認められない。海に近い漁家集落地域における需要はかなり限定的であることから、地価は相対的に大きな下落幅で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 中心部に近い漁家住宅地域であるが、津波災害に対する危惧が再認識されている中、慢性的な需要不足の解消は困難と考えられ、地価はここ暫く下落基調にあるものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、牟岐町内にある住宅地域を圏域とする。需要者は、地元に地縁性を有する個人に概ね限られ、町外からの転入者は殆ど認められない。人口減少，地域経済の低迷等、町勢が縮小する中、需要者は元来限定的であり、近年の継続的な地価下落も需要の回復に繋がることは認められず、需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、土地が単価ベースで3．3㎡当たり6∼7万円程度。 |
| 一般的要因 | 人口は減少傾向が顕著で、高齢化率もかなり高水準にある。不動産市場では、社会経済情勢の低迷とともに需給動向はかなり弱含んでいる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,宅地 |
| 災害リスク：津波 | 浸水域(昭和21年(1946)12月21日 南海地震津波) 過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度6668929 北緯 134度4183722 |
参考：該当物件周辺マップ
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徳島県海部郡牟岐町大字牟岐浦字宮ノ本６２番徳島県海部郡牟岐町大字中村字山田７８・７９番合併１徳島県海部郡牟岐町大字中村字本村５番２３徳島県海部郡牟岐町大字中村字本村１５３番３徳島県海部郡牟岐町大字中村字本村１１４番１外徳島県海部郡牟岐町大字灘字大牟岐田５４番８
参考：近隣駅の地価相場
牟岐駅(地価相場 20,800円/㎡)辺川駅(地価相場 20,800円/㎡)鯖瀬駅(地価相場 20,800円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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