新潟県新潟市北区内島見字浦潟２５０４番９外(豊栄駅・黒山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


15,800円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市北区内島見字浦潟２５０４番９外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を15,800円/㎡としました。

新潟県新潟市北区内島見字浦潟２５０４番９外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市北区内島見字浦潟２５０４番９外
住居表示 
価格15,800円/㎡
交通施設、距離豊栄、4,400m
地積580㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)1F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況営業所と店舗が混在する県道沿いの地域
前面道路の状況北西12.0m県道
その他の接面道路南西側道
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

飯田英範氏による調査レポート

不動産鑑定士飯田英範
価格15,700円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はなく、市場における競争力の変化はみられない。
地域要因公法上の規制、大型店への顧客の流出、背後地人口の減少等により需要は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測市街化調整区域内の宅地地域であり、将来的にも概ね現状を維持して推移するものと予測する。公法上の規制、大型店への顧客の流出、背後地人口の減少等により地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、概ね新潟市北区及びその周辺の市街化調整区域内における宅地地域である。公法上の規制等により、需要者は地元の事業者にほぼ限定される。大型店への顧客の流出、背後地人口の減少等により需要は弱含みで推移している。市街化調整区域内であり取引件数が少ない上、取引される規模や価格帯は様々であり、取引の中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因県内景気は緩やかな回復を続けているが、個人消費は伸び悩んでいる。北区の人口は減少傾向にある。

近藤伸二氏による調査レポート

不動産鑑定士近藤伸二
価格15,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域内の住商混在地域であり、周辺は変動要因が乏しく、地域要因の変動は見られない。
地域要因の将来予測 県道沿いに店舗、事業所等が混在する地域であり、大きな変動要因もなく、現環境を維持しながら推移すると予測する。市街化調整区域内であり積極的な開発もみられず、地価は下落傾向が継続すると予測する。
市場の特性 同一需給圏は北区郊外の幹線沿いに位置する店舗・事業所等の存する地域である。国道7号新々バイパスの競馬場ICに近く、需要者は市内を中心とする店舗・事業所需要の法人等が想定されるが、高速道路やバイパスの存在により車両交通量は少なく、需要は低迷している。土地取引は少なく、取引される価格帯は地域や規模によりばらつきが見られ、中心的価格帯の把握は困難である。
一般的要因北区の人口は減少傾向にあるが、世帯数は増加している。土地取引は増加しており、新設住宅着工戸数もやや増加している。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度9428682
北緯 139度2077491

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

新潟県新潟市北区松浜東町２丁目３３７６番１０４新潟県新潟市北区内島見字浦潟２５０４番９外

参考：近隣駅の地価相場

豊栄駅(地価相場 27,900円/㎡)黒山駅(地価相場 27,900円/㎡)早通駅(地価相場 25,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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