新潟県新潟市北区木崎字尾山２２２９番１３(早通駅・新崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


25,200円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市北区木崎字尾山２２２９番１３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を25,200円/㎡としました。

新潟県新潟市北区木崎字尾山２２２９番１３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市北区木崎字尾山２２２９番１３
住居表示 
価格25,200円/㎡
交通施設、距離豊栄、4,000m
地積235㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域
前面道路の状況北西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

近藤伸二氏による調査レポート

不動産鑑定士近藤伸二
価格25,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成住宅地域として概ね熟成しており、地域要因の変動は特にない。
地域要因の将来予測 戸建住宅地域としてほぼ熟成した既成住宅地域であり、現環境を維持しながら推移するものと予測する。値頃感もあり需要は堅調であるが、街路条件がやや劣ること等から、地価は微下落傾向が継続すると予測する。
市場の特性 同一需給圏は北区中心部の北方郊外の既成住宅地域であり、需要者は北区及び周辺市町村の平均的所得水準の一次取得者が中心である。ICを介し、市中心部へのアクセスも良好であるが、駅北側や早通駅周辺では大規模な宅地供給も多く、需要はやや弱含みである。土地のみの取引で500万円∼700万円前後、新築の戸建物件は総額1800万円前後が取引の中心である。
一般的要因北区の人口は減少傾向にあるが、世帯数は増加している。土地取引は増加しており、新設住宅着工戸数もやや増加している。

飯田英範氏による調査レポート

不動産鑑定士飯田英範
価格25,200円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はなく、市場における競争力の変化はみられない。
地域要因住環境等で劣る住宅地の需要はやや弱含みであるが、近年の地価下落による値頃感等から地価は概ね安定的に推移している。
地域要因の将来予測ほぼ熟成した郊外の住宅地域であり、将来的にも概ね現状を維持して推移するものと予測する。住環境等で劣り、需要はやや弱含みであるが、近年の地価下落による値頃感もあり、地価は安定的に推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、概ね新潟市北区のうち競馬場IC周辺の住宅地域である。需要者は区内の一次取得者層が中心であり、外部からの転入もみられる。住環境等で劣るため需要はやや弱含みであるが、周辺の宅地供給は減少傾向で、また近年の地価下落による値頃感もあり、需給関係は概ね安定している。土地は500∼700万円程度、新築戸建は1600∼2000万円程度の物件が取引の中心となっている。
一般的要因北区の人口は減少傾向にある。北区における土地取引件数、新設住宅着工戸数は対前年比で増加している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌泥炭土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度9389469
北緯 139度1882409

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県新潟市北区内島見字浦潟２５０４番９外新潟県新潟市北区内島見字浦潟２５０４番９外

参考：近隣駅の地価相場

早通駅(地価相場 25,900円/㎡)新崎駅(地価相場 32,000円/㎡)豊栄駅(地価相場 27,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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