愛知県新城市豊栄字山下４３２番外(野田城駅・新城駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


36,600円

2017年01月01日に行った愛知県新城市豊栄字山下４３２番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を36,600円/㎡としました。

愛知県新城市豊栄字山下４３２番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛知県新城市豊栄字山下４３２番外
住居表示 
価格36,600円/㎡
交通施設、距離野田城、1,500m
地積475㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況西5.6m市道
その他の接面道路南側道
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

市川隆治氏による調査レポート

不動産鑑定士市川隆治
価格36,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺の土地利用状態等は特に変動はないが、外部からの転入が見られない地域性に加え、人口減少の影響から地価は下落を続けている。
地域要因の将来予測農家住宅を中心に空き地も残る住宅地域であり、新築等の動きは見られず、当分の間現状を維持するものと予測した。地価水準は、人口減少の影響から下落傾向が続くと予測した。
市場の特性同一需給圏は、新城市及び周辺市町の市街化調整区域に形成された住宅地域。需要者の中心は、地縁を有する居住者で分家等により宅地を求める者と思われ、圏外からの転入者はほとんど見られない。人口減少、高齢化の影響は大きく、土地需要は弱含みで推移している。取引件数は少なく、中心となる価格帯は規模や事情により様々であるが、土地のみで概ね1000∼1500万円、土地建物で2500万円程度と考えられる。
一般的要因当市では人口減少傾向が続き、高齢化率は30％を超えている。土地需要は低調ながら、件数としては横ばいで推移している。

鳥居信行氏による調査レポート

不動産鑑定士鳥居信行
価格36,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因もともと周辺環境等の変動は少ない地域であるが、一般的要因の影響下、地価は弱含みで、底値が見え難い状況である。
地域要因の将来予測当該地域は、農家住宅を中心とした旧来からの住宅地域であり、今後も現状のまま推移するものと見込まれるが、従来より需要は乏しく、当面、地価水準の下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は、主に新城市の市街化調整区域内に形成された住宅地域一円である。需要者の多くは地縁性を有する居住者であるが、当地域は、古くからの定住者が多い農家集落地域であり、世帯分離を目的とした子世代は市街地あるいはより大きな都心等への選好性が強く、元来土地の需給は低調で、市街地における地価低落の影響も窺える。この様な状況下、取引が市場に現れることは少なく、取引での中心価格帯は見出し難い現状にある。
一般的要因新東名新城ICの開設により、基幹産業に加え、物流や観光等の活性化が期待される中、人口は減少傾向にあり、不動産市場は依然冷え込んでいる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

変成岩

変成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。農地には盛土が必要。

土地利用・植生水田,宅地,植林地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度8968565
北緯 137度4724226

参考：該当物件周辺マップ

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愛知県新城市杉山字東カイト１４番愛知県新城市庭野字中植田３番１、２６番、２７番合併愛知県新城市稲木字仲野７２番１７愛知県新城市豊島字スワブ８番外

参考：近隣駅の地価相場

野田城駅(地価相場 58,000円/㎡)新城駅(地価相場 58,000円/㎡)東上駅(地価相場 36,600円/㎡)東新町駅(地価相場 58,250円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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