佐賀県唐津市西唐津２丁目６２２８番４７(西唐津駅・唐津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
41,800円
2017年01月01日に行った佐賀県唐津市西唐津２丁目６２２８番４７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 佐賀県唐津市西唐津２丁目６２２８番４７ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 41,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 西唐津、550m |
| 地積 | 124㎡ |
| 形状 | (1.0:2.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 店舗 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 低層小売店舗が多い既成近隣商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南東11.0m道路 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
清原雅利氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 清原雅利 |
|---|---|
| 価格 | 42,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 店舗兼住宅が多く、店舗部分の閉鎖等が徐々に進んでおり、繁華性の衰退、住宅地域化の傾向が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 西唐津駅に近い既成商業地域であり、全体的に画地規模が小さい。大型店へ客足が向いているほか、駐車場確保の問題から、引き合いは少ない。今後も空き店舗等が増え、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、主に唐津市の商業地域で、特に西唐津地区及びその周辺の既成商業地域との価格牽連性が強い。需要者の中心は、地元法人、個人事業者である。大型店への顧客流出等の影響のほか、既成商業地域では、地域的に十分な駐車場を確保できる画地条件の土地が少ないこともあり、相対的に引き合いは少ない。立地や規模等が一様でないため、需要の中心となる価格帯の把握は困難だが、当該地域では土地のみで20百万円を超えるものは少ない。 |
| 一般的要因 | 県北部の主要都市。人口減少、世帯数横ばい傾向。土地取引件数は対前年比で概ね横ばい。空室率は、店舗、事務所とも高止まり傾向が続いている。 |
市丸亮介氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 市丸亮介 |
|---|---|
| 価格 | 41,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因には特に変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は画地規模が小さい旧来からある近隣型の商業地域で、核となる店舗がない為商況はあまり良くない。近隣型商業地域に対する需要は非常に弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は唐津市の商業地域一円で、需要者は唐津市内の商業エンドユーザーが多く、特に西唐津地区に地縁のある個人事業者からの需要が強い。当該地域は画地規模が小さい近隣型の商業地域でここ数年周辺地域を含め新規の出店はなく、住宅地としての土地利用も増えてきている。供給サイドの圧力は強いが商業地としての需要は弱く、土地取引も少ない為中心となる価格帯を見いだしにくい状態にある。 |
| 一般的要因 | 県内平均より人口減少、高齢化率が高く、土地取引もやや低調で住宅着工数も少ない。今後は原発の再稼働の動向が注視される。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度4658332 北緯 129度9548454 |
参考：該当物件周辺マップ
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佐賀県唐津市二タ子１丁目１９８番５佐賀県唐津市元旗町６１３番１佐賀県唐津市海岸通７１８２番１６６佐賀県唐津市中瀬通１番２０
参考：近隣駅の地価相場
西唐津駅(地価相場 48,400円/㎡)唐津駅(地価相場 55,100円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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