新潟県新潟市北区上大月字居浦９３０番外(神山駅・水原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


7,000円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市北区上大月字居浦９３０番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を7,000円/㎡としました。

新潟県新潟市北区上大月字居浦９３０番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市北区上大月字居浦９３０番外
住居表示 
価格7,000円/㎡
交通施設、距離豊栄、6,900m
地積1,174㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が建ち並ぶ県道背後の住宅地域
前面道路の状況西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

飯田英範氏による調査レポート

不動産鑑定士飯田英範
価格7,050円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はなく、市場における競争力の変化はみられない。
地域要因郊外の市街化調整区域における既成集落であり、人口の減少、高齢化の進行等により、需要は弱含みである。
地域要因の将来予測市街化調整区域における既成集落であり、将来的にも概ね現状を維持して推移するものと予測する。人口の減少、高齢化の進行等により、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、概ね新潟市北区の市街化調整区域内における宅地地域である。地縁的選好性が強い農村部であり、需要者は近隣の居住者、地縁を有する者等が中心である。人口の減少、高齢化の進行等により宅地の需要は弱含みで推移している。市街化調整区域内であり取引件数が少ない上、取引される規模や価格帯は様々であり、取引の中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因北区の人口は減少傾向にある。北区における土地取引件数、新設住宅着工戸数は対前年比で増加している。

吉沢実氏による調査レポート

不動産鑑定士吉沢実
価格6,950円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因世帯分離傾向、離農を背景とした若年層の域外流出により、農村宅地に対する需要は低調に推移。
地域要因の将来予測北区南端部の農家住宅地域であり、地域の環境等に大きな変化は見られない。もとより不動産に対する需要は限られているが、若年世代の離農、域外流出等の要因から、不動産需要の減少は今後も続くものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、新潟市北区に所在する農家住宅地域であり、需要者は地区内の農業従事者、地縁者等にほぼ限定される。阿賀野市との行政界に近く、至近を走る県道を経由して、国道49号等の幹線への連続性は悪くないが、新規流入が見込めない土地柄から、宅地需要は限定され、かつ、減少傾向にある。土地は、取引面積、総額ともに、取引当事者の個別的事情に左右されがちであることから、バラツキが大きく、中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因H28．10．31現在北区人口、年−0．57％、世帯数＋1．01％。高齢化率は5年前の22．9％から28．5％と高齢化の進行が速い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度866163
北緯 139度2231621

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県新潟市北区上大月字居浦９３０番外新潟県北蒲原郡京ヶ瀬村大字駒林字土居内１１７８番新潟県阿賀野市駒林字土居内１１７８番

参考：近隣駅の地価相場

神山駅(地価相場 27,500円/㎡)水原駅(地価相場 27,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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