新潟県阿賀野市駒林字土居内１１７８番(水原駅・神山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


6,150円

2017年01月01日に行った新潟県阿賀野市駒林字土居内１１７８番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を6,150円/㎡としました。

新潟県阿賀野市駒林字土居内１１７８番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県阿賀野市駒林字土居内１１７８番
住居表示 
価格6,150円/㎡
交通施設、距離水原、3,500m
地積824㎡
形状台形(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅のほか作業所等も見られる既成住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

伊藤正弘氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤正弘
価格6,200円/㎡
個別的要因代替・競争等の関係にある不動産との比較において、特段の優劣は認められない。個別的要因に変動はない。
地域要因農家住宅地の需要の減少が続いている。
地域要因の将来予測農家住宅の多い農村集落地であり、特段の地域要因の変動は見られず、今後も現在の状況が維持されるものと予測する。地価水準は、人口の減少や高齢化の進行等により下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、阿賀野市京ヶ瀬地区及びその周辺の農村住宅地域。需要者の中心は当該地域に地縁性を有する者であり、圏外からの転入者は少ない。既成の農村住宅地の需要は限定的で弱く、また、取引件数が少なく規模も様々であるため、需要の中心となる価格帯は見い出せない。
一般的要因地域経済の回復は弱く、先行きの明るさも乏しい。土地取引も不活発な状況にある。

天春敦氏による調査レポート

不動産鑑定士天春敦
価格6,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因農家住宅が中心の地域にあり、農業経営、住環境の面からも新たな需要は極めて限定され、地価は下落を示す。
地域要因の将来予測当該地域は阿賀野市郊外の農家住宅が見られる地域であるが、特段の地域要因の変化は見られず、今後も現状を維持するものと予測する。人口減少、高齢化の進行、過疎化等により地価の下落傾向は続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は阿賀野市郊外の農家住宅地域等である。主な需要者は地縁的関係を有する個人が中心である。中心地から離れた農家住宅が中心の地域であるため、需要は極めて限定される。市場の中心価格帯は、取引自体が少ないため、明確な中心価格帯を見いだせない状況にある。
一般的要因阿賀野市の世帯数は微増となっているが、人口は減少傾向が続いている。直近の土地取引件数は増加を示すが宅地需要は総じて弱い。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌,グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度8576641
北緯 139度2082143

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県新潟市北区早通北２丁目２５７番１９新潟県新潟市北区上大月字居浦９３０番外新潟県北蒲原郡京ヶ瀬村大字駒林字土居内１１７８番

参考：近隣駅の地価相場

水原駅(地価相場 27,750円/㎡)神山駅(地価相場 27,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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