千葉県印旛郡栄町酒直台２丁目１５番１７(安食駅・下総松崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


32,400円

2017年01月01日に行った千葉県印旛郡栄町酒直台２丁目１５番１７(千葉県印旛郡栄町酒直台２−１５−１７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を32,400円/㎡としました。

千葉県印旛郡栄町酒直台２丁目１５番１７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県印旛郡栄町酒直台２丁目１５番１７
住居表示酒直台２−１５−１７
価格32,400円/㎡
交通施設、距離安食、2,200m
地積184㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅が多い区画整然とした戸建住宅地域
前面道路の状況南西12.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

岩下杉彦氏による調査レポート

不動産鑑定士岩下杉彦
価格32,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因土地利用状況に特段の変動はないが、高齢化が進み中古物件の供給量は増加する一方で、需要は依然乏しいままであり、地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は戸建住宅地域として熟成しており、当面は現在の住環境を維持していくものと見込まれるが、少子高齢化により中古物件の供給量も増加傾向にあり、地価はやや下落傾向で推移するものと見込まれる。
市場の特性同一需給圏は栄町を中心として成田市、印西市、酒々井町におけるJR成田線及び京成本線沿線の一般住宅地域であるものと判定した。需要者は地元居住者の若年層が中心であり、外部からの流入者は少ない。区画整然とした大規模分譲地に需要は集中しているが、高齢化に伴い中古物件の供給量が増える一方で需要は乏しい状況にあり、地価は微減傾向で推移している。中心価格帯は土地価格で600万円前後、中古物件の取引が多い地域である。
一般的要因人口の減少傾向及び高齢化の影響から、需要は乏しい中で中古物件の供給量は増加しており、当該需給ギャップから地価は下落傾向にある。

田中正裕氏による調査レポート

不動産鑑定士田中正裕
価格32,400円/㎡
個別的要因個別的要因に特に変動はない。
地域要因郊外の区画整然とした住宅団地内の地域であるが、交通利便性や生活利便性にやや劣る地域であり、需要も弱含みで、地価もいまだ下落傾向にある。
地域要因の将来予測地区計画による共同住宅の建築制限があり、需要目的もほぼ戸建住宅に限定されている地域であり、標準的使用に影響を及ぼす可能性のある地域要因の変化もないため、当分の間は現状のままで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR成田線沿線の栄町を中心に成田市、印西市の範囲にある住宅地域である。区画整然とした住宅団地内に立地するが、最寄駅からやや遠く、店舗等の生活利便施設もやや劣る地域なため、需要は弱含みである。需要者の中心は栄町内在住者で、同一需給圏内からの転入も見られる。中心となる価格帯は、既成の住宅地で更地の取引は少ないが、土地は500万円∼700万円程度、中古戸建で800∼1100万円前後である。
一般的要因マイナス金利政策や株高等、地元経済に影響を及ぼす要因はあるものの、地価への影響は殆どみられない。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生植林地,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8285109
北緯 140度260274

参考：該当物件周辺マップ

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神奈川県横浜市栄区小菅ケ谷町字小山２８０４番６７６千葉県印旛郡白井町中字稲荷８０番３外千葉県印旛郡白井町根字壺良毛１７８０番１３０千葉県印旛郡白井町七次台３丁目３３番１０千葉県印旛郡栄町安食字前新田３０７３番２外千葉県印旛郡栄町酒直字中台１３１６番８

参考：近隣駅の地価相場

安食駅(地価相場 36,700円/㎡)下総松崎駅(地価相場 36,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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