千葉県印旛郡栄町安食２丁目１９番４外(安食駅・下総松崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
36,700円
2017年01月01日に行った千葉県印旛郡栄町安食２丁目１９番４外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を36,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県印旛郡栄町安食２丁目１９番４外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 36,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 安食、360m |
| 地積 | 252㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)1F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 空地が多い区画整然とした戸建住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東6.0m町道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
岩下杉彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 岩下杉彦 |
|---|---|
| 価格 | 36,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 空地が宅地に転用されるなど、徐々に住宅地としての熟成度も増しているが、不動産需要に力強さは無く、地価は未だ下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は安食駅にも近いところから、空地が建物の敷地として使用されるなど徐々に住宅地域として熟成して行くものと見込まれる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は栄町を中心として成田市、印西市、酒々井町におけるJR成田線及び京成本線沿線の一般住宅地域であるものと判定した。需要者は地元居住者の若年層が中心であり、外部からの流入者は少ない。区画整然とした大規模分譲地に需要は集中しているが、隣接市に需要を奪われる傾向にある中、高齢化に伴い中古物件が供給過多の状況にあり、地価は下落傾向にある。中心価格帯は土地価格で800万円∼950万円、新築物件では2，000万円前後である。 |
| 一般的要因 | 人口の減少傾向及び高齢化の影響から、需要は乏しい中で中古物件の供給量は増加しており、当該需給ギャップから地価は下落傾向にある。 |
田中正裕氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 田中正裕 |
|---|---|
| 価格 | 36,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特に変動はない。 |
| 地域要因 | 最寄駅から徒歩圏内の区画整然とした住宅地域に位置するが、栄町以北の住宅地需要の低迷の影響を受け、需要は弱含み傾向が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 最寄駅から徒歩圏にある住宅地域であるが、標準的使用に影響を及ぼす可能性のある地域要因の変化も認められないため、当分の間は現状のままで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR成田線沿線の栄町を中心に成田市、印西市の範囲にある住宅地域である。最寄駅に近い区画整然とした住宅地域であるが、栄町以北のJR成田線沿線の住宅地と同様に、需要はやや弱含みの傾向にある。需要者の中心は町内在住者であるが、同一需給圏内からの転入も見られる。中心となる価格帯は、既成の住宅地で更地の取引は少ないが、土地は800万円∼1000万円程度、中古戸建で1100∼1300万円前後である。 |
| 一般的要因 | マイナス金利政策や株高等、地元経済に影響を及ぼす要因はあるものの、地価への影響は殆どみられない。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度8315991 北緯 140度251211 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
安食駅(地価相場 36,700円/㎡)下総松崎駅(地価相場 36,700円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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