新潟県上越市中郷区二本木１０８４番(二本木駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


6,520円

2017年01月01日に行った新潟県上越市中郷区二本木１０８４番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を6,520円/㎡としました。

新潟県上越市中郷区二本木１０８４番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県上越市中郷区二本木１０８４番
住居表示 
価格6,520円/㎡
交通施設、距離二本木、1,900m
地積264㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ市道沿いの既成住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路南側道
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

水野雅夫氏による調査レポート

不動産鑑定士水野雅夫
価格6,520円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。市場における競争力の変化は見られない。
地域要因地域要因の変動は特に見られないが、人口構成の高齢化等による需要減少が見られる。
地域要因の将来予測中郷区の農村集落地域であり、変動要因に乏しく、将来的にも現状のまま推移すると推察される。中郷区内全体の過疎化傾向から土地需要は弱く、地価は下落傾向が続くと予測される。
市場の特性 同一需給圏は上越市中郷区の既成住宅地域を中心として妙高市の住宅地域も含む。需要者の中心は地元及びその周辺の居住者が大半であり、圏域外からの転入者は少ない。長期的な人口減少傾向が続いており、需要供給ともに弱い。土地取引件数は少なく、事情を含む取引が目立ち、需要の中心価格帯は容易に見出せない。
一般的要因経済的要因（所得水準の低下等）と社会的要因（住宅地需要層の減少等）により、土地需要が低迷している。

渡邉光幸氏による調査レポート

不動産鑑定士渡邉光幸
価格6,510円/㎡
個別的要因南側道は幅約1mの未舗装公道であるが、特段の効用増は認められず、個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段変動は見られないが、過疎化・高齢化の進行が懸念され、豪雪地でもあることから地縁者以外の需要は見込まれない。
地域要因の将来予測旧来から街道沿いに住宅等が建ち並ぶ農村集落地域であり、変動要因に乏しいものの過疎化の進行等により衰退化が懸念される。地縁を有する者以外の需要は乏しく、地価は今後も下落傾向で推移と予測する。
市場の特性同一需給圏は中郷区の既成住宅地域及び農家集落地域一帯であるが、広域的には隣接する妙高市の集落地域等をも含む。需要者は分家や隣接所有者等地縁的関係を有する地元個人にほぼ限定される。元来、土地取引が僅少な地域であり、居住者の高齢化、過疎化、離農等により需要の減退は著しく、今後も需給の不均衡が継続すると考えられる。中心となる価格帯は取引も僅少で、規模等の画地条件も様々であることから見出し難い。
一般的要因住民基本台帳等による地区人口は約3930人で減少傾向、世帯数は約1390で概ね横這いではあるものの、宅地需要は全般的に低迷している。

環境情報

地形・地質

火山砕屑物

火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度9743462
北緯 138度2319019

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

新潟県上越市寺町１丁目字谷内２１１番３７外新潟県中頸城郡中郷村大字二本木１０８４番新潟県上越市中郷区片貝６番１外

参考：近隣駅の地価相場

二本木駅(地価相場 10,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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