新潟県上越市中郷区藤沢字松ノ木田９８９番１２外(二本木駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


10,500円

2017年01月01日に行った新潟県上越市中郷区藤沢字松ノ木田９８９番１２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を10,500円/㎡としました。

新潟県上越市中郷区藤沢字松ノ木田９８９番１２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県上越市中郷区藤沢字松ノ木田９８９番１２外
住居表示 
価格10,500円/㎡
交通施設、距離二本木、1,300m
地積366㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南東7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

水野雅夫氏による調査レポート

不動産鑑定士水野雅夫
価格10,500円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。市場における競争力の変化は見られない。
地域要因地域要因の変動は特に見られないが、人口構成の高齢化等による需要減少が見られる。
地域要因の将来予測中郷区中心部の戸建住宅中心の住宅地域で、地域性に影響する格別な変動要因は見られず、今後も大きな変化はないと推察するが、過疎化の進行等により土地需要は乏しく、地価下落傾向が続くと予測される。
市場の特性 同一需給圏は上越市中郷区の既成住宅地域を中心として妙高市の住宅地域も含む。需要者の中心は地元及びその周辺の居住者が大半であり、圏域外からの転入者は少ない。長期的な人口減少傾向が続いており、需要供給ともに弱い。土地取引件数は少なく、事情を含む取引が目立ち、需要の中心価格帯は容易に見出せない。
一般的要因経済的要因（所得水準の低下等）と社会的要因（住宅地需要層の減少等）により、土地需要が低迷している。

渡邉光幸氏による調査レポート

不動産鑑定士渡邉光幸
価格10,500円/㎡
個別的要因概ね中庸な標準画地であり、個別的要因に変動はない。
地域要因区総合事務所近くに位置するが、豪雪地であることや過疎化・少子高齢化の進行等もあり、需要は乏しい。
地域要因の将来予測中郷区総合事務所近くの中心部に位置する区画整然とした住宅地域であるが、豪雪地であることや過疎化・少子高齢化の進行等により需要は乏しく、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は中郷区中心部近くの住宅地域と代替性が強いが、広域的には隣接する旧妙高村等の地域を含む。需要者は地縁性を有する地元の個人にほぼ限定される。中郷区は豪雪地であり、企業のリストラ及び撤退等による労働人口の減少や居住者の高齢化が進み、需要は乏しく取引も低調な状態が続いている。旧中郷村当時からの宅地分譲もあるが、引き合いに乏しい状況である。市場の中心となる価格帯は、取引も僅少で規模や条件等も様々で見出し難い。
一般的要因住民基本台帳等による地区人口は約3930人で減少傾向、世帯数は約1390で概ね横這いではあるものの、宅地需要は全般的に低迷している。

環境情報

地形・地質

火山砕屑物

火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度9863474
北緯 138度2287683

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県上越市栄町２丁目６１０番外新潟県中頸城郡中郷村大字二本木１０８４番

参考：近隣駅の地価相場

二本木駅(地価相場 10,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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