新潟県長岡市東川口字前島１９１１番４外(越後川口駅・内ケ巻駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


24,700円

2016年01月01日に行った新潟県長岡市東川口字前島１９１１番４外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を24,700円/㎡としました。

新潟県長岡市東川口字前島１９１１番４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番新潟県長岡市東川口字前島１９１１番４外
住居表示 
価格24,700円/㎡
交通施設、距離越後川口、180m
地積249㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層の店舗の中に住宅も見られる既成商業地域
前面道路の状況北東6.5m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

草間克己氏による調査レポート

不動産鑑定士草間克己
価格24,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因川口地域の日用品供給を担う近隣商店街であるが、人口減少が進み、商業地域として緩やかな衰退傾向にあり、需要も減退傾向が続く。
地域要因の将来予測旧川口町唯一の商業地域としての機能を持つ地域性に変動はないと予測する。地域住民を主な顧客とするが、地域人口の減少や地域経済の停滞等を背景に不動産需要の減退が進んでおり、地価は下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR越後川口駅前地域と周辺の商業地域であるが、広義では隣接の魚沼市商業地域ともやや弱いが代替関係が成立する。需要者は当圏域内に在住或いは地縁を有する法人や個人事業者で、隣接市等からの転入は殆ど見られない。中越地震後復興関連の需要が見られたが、その後は人口減少の進行や地域経済の長期低迷が続き、需要は大きく減退している。取引件数が非常に少なく、画地規模も一様ではないため、取引の中心となる価格帯は見い出せない。
一般的要因川口地域は中越地震後の建替需要の増加の影響、人口減少幅が年1．5％前後と大きく地域経済が停滞していること等から、不動産需要は非常に弱い。

髙橋保氏による調査レポート

不動産鑑定士髙橋保
価格24,600円/㎡
個別的要因特に変動はない。
地域要因顧客は他地域の商業地に流出し、繁華性は低下し、土地需要もきわめて少ない。
地域要因の将来予測旧川口町の中心商業地域である。中越地震で大きな被害を受け人口減少に歯止めがかからない。集客力のある商業施設はなく土地需要は弱い。顧客は周辺各地の商業地に流出しており地価下落は続くと予測される。
市場の特性同一需給圏は駅前の旧川口町中心市街地周辺と旧堀之内町、小千谷市の商業系の地域の一部で、需要者は地縁性を持つ個人事業主が大部分を占める。但し、店舗経営者の高齢化、他地域への顧客流出による営業不振などから需要は全般に弱く、店舗閉鎖なども見られ、需給は極めて弱含みである。土地取引は少なく、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
一般的要因一部弱さも見られるが緩やかな回復基調にあるというのが全国的景気状況であるが、県内においては企業の景況感は悪化しており踊場的状況にある。

環境情報

地形・地質

火山砕屑物

火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度2712772
北緯 138度8606639

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県北魚沼郡川口町大字西川口字原新田１９３１番新潟県長岡市金町１丁目丙２２２番３新潟県長岡市新栄町２丁目８番２外新潟県長岡市栃尾原町３丁目１０１４番１

参考：近隣駅の地価相場

越後川口駅(地価相場 14,590円/㎡)内ケ巻駅(地価相場 24,700円/㎡)北堀之内駅(地価相場 28,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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