栃木県宇都宮市下ケ橋町字下河原１０８０番の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


13,800円

2016年01月01日に行った栃木県宇都宮市下ケ橋町字下河原１０８０番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を13,800円/㎡としました。

栃木県宇都宮市下ケ橋町字下河原１０８０番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番栃木県宇都宮市下ケ橋町字下河原１０８０番
住居表示 
価格13,800円/㎡
交通施設、距離岡本、6,500m
地積609㎡
形状(1.0:3.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅のほかに一般住宅等が見られる住宅地域
前面道路の状況東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

遠藤圭一氏による調査レポート

不動産鑑定士遠藤圭一
価格13,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市場の特性に変動はなく、行政的条件等からも当該地域に対する需要に変動はない。
地域要因の将来予測当該地域は白沢街道背後に農家住宅等が見られる、さくら市境に近い農家集落地域で、地域要因に格別の変動はなく、当分の間、現状を維持するものと予測する。地価水準は若干の下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は宇都宮市郊外の市街化調整区域一円の圏域。需要者の中心は、地縁的選好性を有し当該圏域に居住する個人である。人口の移動が少ない既存集落においては需給ともに低調であるが、当該圏域内においては、近年、小規模分譲地の開発が見られる地域があり、市街地と比較して地価が低廉であることから当該分譲地の取引が散見される。既存の集落において取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因宇都宮市では再開発や区画整理に加えLRT導入計画が進捗中であり、市内の地価は、上昇エリアと下落エリアとに二極化しつつある。

澤光彦氏による調査レポート

不動産鑑定士澤光彦
価格13,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因市街化調整区域であり、人口の流出入も僅かであり、地域要因の変動に変化は見られない。
地域要因の将来予測農家住宅が多く見られる農家集落地域で、価格形成要因の変動は見られず、当面の間は現状のまま推移するものと判断される。
市場の特性同一需給圏は宇都宮市郊外の市街化調整区域全域と判断した。需要の中心は地縁性を有する個人及び個人事業主である。古くからの集落で、農家住宅が集まっているが、近隣地域は人の流出入はほとんど無く、不動産の取引も停滞している。既存の住宅地の取引は少なく、画地規模もまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
一般的要因大企業を中心に景気の回復は見られるが、個人消費は伸び悩んでいる。原油安、中国経済、米国の利上げ等外的要因の不安は、払拭されない。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度6499141
北緯 139度9397171

参考：該当物件周辺マップ

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栃木県さくら市上阿久津字河岸町１６４番１外栃木県河内郡河内町大字白沢字大道下９３９番３栃木県宇都宮市西川田本町３丁目１３８０番５栃木県河内郡河内町大字下ケ橋字下河原１０８０番栃木県宇都宮市下ケ橋町字下河原１０８０番

参考：近隣駅の地価相場

引用

国土交通省鑑定評価書
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