新潟県燕市吉田堤町４２３番８(吉田駅・北吉田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
41,800円
2017年01月01日に行った新潟県燕市吉田堤町４２３番８(新潟県燕市吉田堤町２−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県燕市吉田堤町４２３番８ |
| 住居表示 | 吉田堤町２−１０ |
| 価格 | 41,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 吉田、80m |
| 地積 | 174㎡ |
| 形状 | (1.0:3.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)3F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模小売店舗、飲食店の建ち並ぶ駅前商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北東8.5m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
中村真規氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中村真規 |
|---|---|
| 価格 | 41,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 吉田駅前の既存商店街であるが、近年は特に閉鎖店舗・空き店舗が多く見受けられ、商業地として衰退が著しい。 |
| 地域要因の将来予測 | 吉田駅前の既存商店街であり、大規模駐車場を完備した郊外型店舗への顧客の流出により今後も商況の低迷が予測される。閉鎖店舗も多くシャッター通り化が進む中、地価は依然下落が続くものと予想される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は旧吉田町を中心に、燕市全域の既存商店街及び商住混在地域。需要者は地元に地縁を有する個人事業主が中心と考えられる。県内経済は踊り場の状況が続いており、人口の減少、店舗経営者及び背後地住民の高齢化、大規模駐車場を完備した郊外型商業施設への顧客の流出等を背景に、旧吉田町の既存商店街は衰退傾向にあり、土地需要も無く地価の下落は依然続いている。既存商店街の取引は乏しく、需要の中心となる価格帯は見出せない。 |
| 一般的要因 | 燕市の人口は減少傾向にあり、高齢化も進行している。井土巻地区の路線商業地の需要は堅調であるが、他の商業地は衰退傾向にある。 |
小嶋能憲氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小嶋能憲 |
|---|---|
| 価格 | 41,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 通行量が少なく、空店舗も散見される状態にあり、不動産需要も減少している。 |
| 地域要因の将来予測 | 郊外店への顧客流出により、繁華性が低下しており衰退傾向が続くものと予測する。核となる商業施設も無く、地価の下落傾向が持続すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、燕市吉田地区を中心とした市内の商業地域及びその周辺の商住混在地域である。需要者は市内の個人事業者、法人が中心となる。路線商業地域への顧客の流出や商業背後地である既成住宅地域の人口減少、高齢化等もあって、既存の商業地域に対する需要は弱く、地価も下落傾向が持続している。取引は少なく、画地規模も様々であるため需要の中心価格帯を把握するのは困難な状況にある。 |
| 一般的要因 | 燕市の人口減少率、高齢化率はいずれも県全体を下回っている。県内景気は緩やかな回復を続け、個人消費も持ち直し基調にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | ,グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度6876916 北緯 138度8777519 |
参考：該当物件周辺マップ
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新潟県西蒲原郡吉田町神田町７番２０新潟県西蒲原郡吉田町曙町８５７番４８新潟県西蒲原郡吉田町堤町４２４番新潟県燕市大字小池字中通３４１２番２新潟県燕市吉田弥生町７３５番３新潟県燕市吉田東栄町４１番２新潟県燕市吉田中町５４３２番新潟県燕市吉田法花堂字新田前１９６１番１新潟県燕市吉田神田町７番２０新潟県燕市吉田曙町８５７番４８
参考：近隣駅の地価相場
吉田駅(地価相場 38,950円/㎡)北吉田駅(地価相場 31,450円/㎡)南吉田駅(地価相場 38,950円/㎡)矢作駅(地価相場 38,300円/㎡)西燕駅(地価相場 38,400円/㎡)岩室駅(地価相場 35,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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