新潟県燕市吉田曙町８５７番４８(吉田駅・北吉田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
36,100円
2017年01月01日に行った新潟県燕市吉田曙町８５７番４８(新潟県燕市吉田曙町１０−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を36,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県燕市吉田曙町８５７番４８ |
| 住居表示 | 吉田曙町１０−８ |
| 価格 | 36,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 吉田、1,000m |
| 地積 | 216㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅の建ち並ぶ区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
中村真規氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中村真規 |
|---|---|
| 価格 | 36,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 吉田駅徒歩圏内の区画整然とした住宅地域であるため一定の需要は考えられるが、街並みは古くなってきている。 |
| 地域要因の将来予測 | 旧吉田町の既存住宅地域として熟成が進み、今後とも当該環境を維持するものと予測する。既存住宅地域内の宅地需要は少なく、地価は依然下落傾向にあるものと予想される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね旧吉田町中心市街地外延部に位置する既存の住宅地域。需要者の中心は燕市内（主に旧吉田町）居住者であるが、圏外からの転入も認められる。燕市内においては水田を埋め立てたり工場跡地を造成した、程度が良く区画も整然とした新興分譲団地が数か所で供給され、その売れ行きも比較的好調であるため、既存住宅地域の選好性は相対的に劣る。土地は総額で800万円前後、新築の建物付きで2，500万円以内が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 燕市の人口は減少傾向にあり、高齢化も進行している。昨年に比べ土地取引件数は減少傾向で、建築着工件数は増加傾向である。 |
小嶋能憲氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小嶋能憲 |
|---|---|
| 価格 | 36,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因の大きな変動はないが、競合する分譲地が増えているため、地価の微下落が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 熟成した住宅地域として現在の住環境を維持していくと予測する。ただ、市内全域的に分譲住宅地が多く供給されていることから、地価は微下落傾向が続くと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は燕市吉田地区を中心とした住宅地域一円である。需要者は吉田地区を中心とした市内在住の個人が多いが、市外からの転入も見られる。当該圏域では区画整然とした分譲住宅地域が多く供給されており、住環境も良好であることから需要も比較的堅調に推移している。土地は600万円から1000万円程度、新築の戸建物件は1800万円から2200万円程度が需要の中心価格帯である。 |
| 一般的要因 | 燕市の人口減少率、高齢化率はいずれも県全体を下回っているが、市内各所にて小規模分譲が続いていることから地価は弱含みである。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,水田 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度6862504 北緯 138度8860343 |
参考：該当物件周辺マップ
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広島県安芸高田市大字西浦字日南山８３５番１８外新潟県西蒲原郡吉田町神田町７番２０新潟県西蒲原郡吉田町曙町８５７番４８新潟県西蒲原郡吉田町堤町４２４番新潟県燕市大字小池字中通３４１２番２新潟県燕市吉田弥生町７３５番３新潟県燕市吉田東栄町４１番２新潟県燕市吉田中町５４３２番新潟県燕市吉田法花堂字新田前１９６１番１新潟県燕市吉田神田町７番２０新潟県燕市吉田堤町４２４番１
参考：近隣駅の地価相場
吉田駅(地価相場 38,950円/㎡)北吉田駅(地価相場 31,450円/㎡)南吉田駅(地価相場 38,950円/㎡)西燕駅(地価相場 38,400円/㎡)矢作駅(地価相場 38,300円/㎡)粟生津駅(地価相場 34,700円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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