新潟県燕市地蔵堂本町３丁目２０６１番３外(分水駅・寺泊駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


34,700円

2017年01月01日に行った新潟県燕市地蔵堂本町３丁目２０６１番３外(新潟県燕市地蔵堂本町３−１−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を34,700円/㎡としました。

新潟県燕市地蔵堂本町３丁目２０６１番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県燕市地蔵堂本町３丁目２０６１番３外
住居表示地蔵堂本町３−１−２１
価格34,700円/㎡
交通施設、距離分水、310m
地積871㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況銀行
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模小売店舗、銀行等が建ち並ぶ既成商業地域
前面道路の状況東14.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

中村真規氏による調査レポート

不動産鑑定士中村真規
価格34,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因分水駅徒歩圏内の既存商店街であるが、大規模駐車場を完備した郊外型商業施設との競合で劣り、商業地としての需要は弱含みである。
地域要因の将来予測分水駅徒歩圏内の既存商店街であり、大規模駐車場を完備した郊外型店舗への顧客の流出により今後も商況の低迷が予測される。閉鎖店舗も多くシャッター通り化が進む中、地価は依然下落が続くものと予想される。
市場の特性同一需給圏は旧分水町を中心に、燕市全域の既存商店街及び商住混在地域。需要者は地元に地縁を有する個人事業主が中心と考えられる。県内経済は踊り場の状況が続いており、人口の減少、店舗経営者及び背後地住民の高齢化、大規模駐車場を完備した郊外型商業施設への顧客の流出等を背景に、旧分水町の既存商店街は衰退傾向にあり、土地需要も無く地価の下落は依然続いている。既存商店街の取引は乏しく、需要の中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因燕市の人口は減少傾向にあり、高齢化も進行している。井土巻地区の路線商業地の需要は堅調であるが、他の商業地は衰退傾向にある。

小嶋能憲氏による調査レポート

不動産鑑定士小嶋能憲
価格34,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因の大きな変動はないが、繁華性が低下し、不動産需要も減少している。
地域要因の将来予測郊外店への顧客流出により、繁華性が低下しており衰退傾向が続くものと予測する。需要は減退し、地価も当分の間、下落傾向が持続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、燕市分水地区を中心とした市内の商業地域及びその周辺の商住混在地域である。需要者は市内の個人事業者、法人が中心となる。路線商業地域への顧客の流出や商業背後地である既成住宅地域の人口減少、高齢化等もあって、既存の商業地域に対する需要は弱く、地価も下落傾向が持続している。取引は少なく、画地規模も様々であるため需要の中心価格帯を把握するのは困難な状況にある。
一般的要因燕市の人口減少率、高齢化率はいずれも県全体を下回っている。県内景気は緩やかな回復を続け、個人消費も持ち直し基調にある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度6278682
北緯 138度8419493

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

分水駅(地価相場 25,100円/㎡)寺泊駅(地価相場 25,100円/㎡)粟生津駅(地価相場 34,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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