新潟県燕市笹曲８３番２外(分水駅・寺泊駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


25,100円

2017年01月01日に行った新潟県燕市笹曲８３番２外(新潟県燕市笹曲８−３７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を25,100円/㎡としました。

新潟県燕市笹曲８３番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県燕市笹曲８３番２外
住居表示笹曲８−３７
価格25,100円/㎡
交通施設、距離分水、1,700m
地積161㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ国道背後の住宅地域
前面道路の状況南西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

中村真規氏による調査レポート

不動産鑑定士中村真規
価格25,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧分水町においては近年、新興の分譲団地が供給されたこともあり、既存住宅地域の選好性は相対的に劣る。
地域要因の将来予測旧分水町の既存住宅地域として熟成が進み、今後とも当該環境を維持するものと予測する。燕市中心市街地からはやや距離があることなどから、地価は依然下落傾向にあるものと予想される。
市場の特性同一需給圏は概ね旧分水町を主に、旧市町の中心市街地付近に位置する既存住宅地域。需要者の中心は燕市内（特に旧分水町）居住者であり、圏外からの転入は少ない。燕市内においては水田を埋め立てたり工場跡地を造成した、程度が良く区画も整然とした新興分譲団地が数か所で供給され、その売れ行きも概ね好調であるため、既存住宅地域の選好性は相対的に劣る。土地は総額で500万円前後、新築の建物付きで2，000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因燕市の人口は減少傾向にあり、高齢化も進行している。昨年に比べ土地取引件数は減少傾向で、建築着工件数は増加傾向である。

佐藤学氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤学
価格25,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因新規分譲地との競合等もあり、既成住宅地域への需要は弱含みである。
地域要因の将来予測住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持していくと予測する。分水地区での人口減少に加え、街路条件にやや劣る既成住宅地域であることから需要は弱く、地価は下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は旧分水町を中心とした燕市内の住宅地域である。需要者は主に分水地区居住者や燕市内居住の個人である。郊外での新規分譲地との競合等により、既存の住宅地については需要は弱く、地価は下落傾向が続いている。土地は400万円から600万円程度、新築戸建物件は1700万円から2000万円程度が需要の中心価格帯である。
一般的要因燕市の人口は減少、世帯数は増加傾向で推移している。県内の景気は踊り場の状況が継続しており、景気回復の地方への波及の程度は依然弱い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度6205858
北緯 138度8467158

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

分水駅(地価相場 25,100円/㎡)寺泊駅(地価相場 25,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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