新潟県長岡市中之島字腰巻６６５９番(見附駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


28,200円

2016年01月01日に行った新潟県長岡市中之島字腰巻６６５９番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を28,200円/㎡としました。

新潟県長岡市中之島字腰巻６６５９番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番新潟県長岡市中之島字腰巻６６５９番
住居表示 
価格28,200円/㎡
交通施設、距離見附、4,000m
地積208㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

植木幸雄氏による調査レポート

不動産鑑定士植木幸雄
価格28,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大規模分譲住宅団地（みずほ団地）があり供給過剰感が続く。昨年と同様の下落基調と判断する。
地域要因の将来予測 既成住宅地域で当面は現在の住環境を維持していくものと考える。近くに大規模分譲住宅団地があり需要に対し供給過剰感もある。住宅団地の販売不振で空地も目立つ。地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は中之島地区を中心に長岡市北部郊外の住宅地域も包含する。市場参加者は中之島地区居住者及び市内通勤者のうち、30∼40代を中心とした一次取得者層である。中之島地区に大規模分譲住宅団地があるほか、長岡市郊外で土地区画整理事業等による供給が多く圏域間の競合が激しい。土地は200∼250㎡程度で600∼700万円程度、新築の戸建物件で2000∼2200万円程度が取引の中心価格帯である。
一般的要因円安の影響で穏やかな回復基調にあるものの業種によってバラつきがあり、県内の中小企業に好況感はみられない。景気の動向は先行き不透明である。

本間禎子氏による調査レポート

不動産鑑定士本間禎子
価格28,200円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 周辺分譲地との競合関係にあるため、供給過剰感が否めず、需要は弱含みである。
地域要因の将来予測 企業収益は改善しつつある等、景気は緩やかに回復しつつある。雇用情勢及び個人消費なども改善している上に地価の相対的な値頃感をも反映し、当面、地価下落は縮小傾向で推移するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は、長岡市のうち、中之島地区及びその周辺にわたる住宅地域。需要者の中心は中之島地区をはじめ長岡市内及び周辺市町村に居住する者である。区画整然とした住宅地であり一定の需要があるものの、旧長岡市及び見附市における大規模分譲団地とも競合関係にあり、需要はやや弱含みである。土地は、200∼250㎡前後、総額600∼700万円前後、新築戸建物件では総額2000万円∼2400万円前後である。
一般的要因 長岡市は、直近で、人口微減、世帯数微増。景気は緩やかに回復し、所得雇用環境の改善が見られる中、先行きに対しても持ち直しの期待感がある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度5454097
北緯 138度8769424

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

見附駅(地価相場 37,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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