熊本県熊本市中央区黒髪３丁目３７４番(黒髪町駅・打越駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


62,300円

2017年01月01日に行った熊本県熊本市中央区黒髪３丁目３７４番(熊本県熊本市中央区黒髪３−１５−３１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を62,300円/㎡としました。

熊本県熊本市中央区黒髪３丁目３７４番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番熊本県熊本市中央区黒髪３丁目３７４番
住居表示黒髪３−１５−３１
価格62,300円/㎡
交通施設、距離上熊本、3,300m
地積201㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパートが混在する住宅地域
前面道路の状況南4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

椎葉和馬氏による調査レポート

不動産鑑定士椎葉和馬
価格62,300円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はない。
地域要因地域への熊本地震の影響は比較的小さく、値頃感を背景に、このところ回復傾向にあった需要は維持されており、地価は横ばいに推移している。
地域要因の将来予測一般住宅とアパートが混在する既成住宅地域であり、居住環境に特段の変化はないものの、立地と比較した値頃感から需要の回復傾向は保たれており、地価は今後も横ばいで推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は熊本市中心市街地の北部周辺に位置する住宅地域であり、主たる需要者は熊本都市圏に居住する自己利用目的の勤労者世帯とみられる。対象地は街路条件に劣るものの、熊本地震の影響は比較的小さく、値頃感から市場における競争力の回復傾向は維持されている。需要の中心となる価格帯は200㎡程度で総額1，200万円∼1，500万円となっている。
一般的要因熊本地震後の復旧・復興需要の顕在化が進む中、個人消費や住宅投資は回復傾向が続いており、雇用・所得環境も持ち直しつつある。

青木充信氏による調査レポート

不動産鑑定士青木充信
価格62,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近隣地域の属する黒髪3丁目地区では直近3年間でみると、人口は微減、世帯数は概ね横ばいで推移している。近隣地域の震災被害は相対的に軽微。
地域要因の将来予測市中心部に近く接近条件が優る一方、狭隘な道路が多い既成の住宅地域であるが、当面現状の居住環境を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、熊本市中央区内を中心とした熊本都市圏の住宅地域。需要者の中心は自己の居住を目的とした個人である。近隣地域は狭隘な道路が多い既成の住宅地域であり、住宅地としての相対的な市場競争力はやや劣るものの、市場全般における堅調な住宅需要を背景に、近時値頃感が出てきている。したがって、地価水準は当面堅調に推移するものと予測される。土地は200㎡程度で総額1，200万円前後が需要の中心となる。
一般的要因中央区内は震災後の復興需要の顕在化など、景気回復に向けた動きが広がっており、不動産取引件数も平成28年7∼9月期は概ね例年並みに回復。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度820777
北緯 130度7248342

参考：該当物件周辺マップ

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熊本県熊本市清水町高平字木の下１２２３番１熊本県熊本市清水本町２６９番６熊本県熊本市北区室園町２７４番外熊本県熊本市北区室園町１３２番熊本県熊本市薬園町８４番ほか１筆熊本県熊本市黒髪５丁目３９２番熊本県熊本市黒髪１丁目４５２番熊本県熊本市中央区黒髪１丁目４５１番熊本県熊本市中央区黒髪５丁目４５２番

参考：近隣駅の地価相場

黒髪町駅(地価相場 78,000円/㎡)打越駅(地価相場 72,300円/㎡)北熊本駅(地価相場 62,300円/㎡)藤崎宮前駅(地価相場 115,000円/㎡)池田駅(地価相場 62,300円/㎡)韓々坂駅(地価相場 62,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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