東京都練馬区大泉学園町４丁目１０９番８(大泉学園駅・保谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


255,000円

2017年01月01日に行った東京都練馬区大泉学園町４丁目１０９番８(東京都練馬区大泉学園町４−３１−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を255,000円/㎡としました。

東京都練馬区大泉学園町４丁目１０９番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都練馬区大泉学園町４丁目１０９番８
住居表示大泉学園町４−３１−１０
価格255,000円/㎡
交通施設、距離大泉学園、2,600m
地積108㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況南5.7m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

澤真美氏による調査レポート

不動産鑑定士澤真美
価格255,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因バス利用の地域であり、都心通勤の利便性に劣るため、住宅需要はやや低迷している。地価は横ばいで推移した。
地域要因の将来予測低層住宅地域として熟成しており、地域要因に格別の変動はない。バス利用地域の需要は弱含んでおり、今後の地価動向が懸念される。
市場の特性同一需給圏は、練馬区西部・北部並びにその周辺市区で、西武池袋線・東武東上線・都営大江戸線等の各駅からバス便の低層住宅地域である。典型的需要者は住宅取得を目的とする個人である。一次取得者層のほか買い替え層なども存在し、練馬区内からの需要者が多い。利便性に劣るエリアで需要はやや低迷しており、今期の地価は横ばいで推移した。取引総額重視の需要層であり、土地は2∼3千万円台、新築建売住宅は3∼4千万円台が中心価格帯である。
一般的要因人口・高齢化率とも微増傾向。取引件数は、増加から横ばいで推移。新設住宅着工戸数は貸家は堅調、持家と分譲住宅はやや低調である。

上遠野公一氏による調査レポート

不動産鑑定士上遠野公一
価格255,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住環境が良好も、バス便利用の割に総額が張る物件もみられ、近年は従前より需要が多少細くなってきていると窺われ、地価はほぼ横ばいで推移した。
地域要因の将来予測大泉学園駅よりバス便利用の「風致地区」内の住宅地域で、未利用地も少なくなり区画整然とした住宅地域として熟成してきたことから、今後とも現状と同様の落ち着いた閑静な住環境等を維持していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、練馬区内の西武池袋線沿線の各駅からバス便利用の低層住宅地域である。需要者は、区内外の一次取得者層及び買換え層の個人が中心であるが、建売業者等も見られる。区北西部の最寄り駅からバス便利用の住宅地域では、交通利便性に劣るため供給に比し需要は依然として相対的に弱い状況である。需要の中心となる価格帯は、土地取引で2千万後半∼4千万円、新築の戸建住宅が、画地の細分化等により総額を抑えた3千万後半∼4千万円台である。
一般的要因景気回復基調・低金利の状況下、各種住宅施策の下支え等もあって、区内では人口・世帯数は微増傾向で、分譲戸建住宅等の市況は総じて堅調である。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度76870940000001
北緯 139度5933923

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大泉学園駅(地価相場 308,000円/㎡)保谷駅(地価相場 252,000円/㎡)石神井公園駅(地価相場 331,000円/㎡)和光市駅(地価相場 250,000円/㎡)光が丘駅(地価相場 350,000円/㎡)朝霞駅(地価相場 248,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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