愛媛県松山市内浜町５番３外(三津浜駅・三津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


77,800円

2017年01月01日に行った愛媛県松山市内浜町５番３外(愛媛県松山市内浜町５−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を77,800円/㎡としました。

愛媛県松山市内浜町５番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛媛県松山市内浜町５番３外
住居表示内浜町５−１４
価格77,800円/㎡
交通施設、距離三津浜、650m
地積128㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

久保琢哉氏による調査レポート

不動産鑑定士久保琢哉
価格77,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因街路整備された住宅地域であるが、市中心部から距離を有することから立地に伴う市場競争力の低下を認める。
地域要因の将来予測市北西部に位置し当該地域は比較的街路条件の良い戸建住宅地域であり、居住環境要因に大きな変化は無いが、立地要因に伴う市場競争力及び選好性の低下が認められる。
市場の特性同一需給圏は市北西部郊外の住宅地域を中心とした広域的住宅地域一円。中心需要者は30代、40代の一次取得者層であるが、地理的位置環境等要因を背景に不動産需要はやや弱い状態にある。当該近隣地域内において価格の指標となる事例は無く価格水準は掴みきれない状況にある。しかし周辺地区における成約価格の推移及び売り希望価格の推移等から判断し概ね㎡当り7万円から8万円程度と判定した。
一般的要因旧松山市の人口は減少傾向にある。一方世帯数は増加傾向にある。

井東孝行氏による調査レポート

不動産鑑定士井東孝行
価格78,000円/㎡
個別的要因「個別的要因」に変動はない。
地域要因「地域要因」に変動はない。
地域要因の将来予測地域は松山市の北西部に位置する区画整理済地域で、低層の一般住宅が多い標準住宅地域を形成している。熟成は緩やかで空地も混在する。今後も現状と同様の利用状況で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏で代替性が強いのは市北西部の内浜、中須賀等を中心とする三津地区の住宅地域一円。需要者は一次取得者等で年齢層はまちまち。需要の中心は画地規模にもよるが土地価格は1，000∼1，500万円前後、戸建住宅で2，300∼2，800万円程度の物件。区画整理施行済みの住宅地域であるが、有効需要はやや弱い。取引は乏しく一部空地も散見される。中小規模画地が主体であり既存物件、業者の分譲住宅等が認められる。
一般的要因郊外住宅は基本やや弱含みであるが、地域により差異がある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度8645227
北緯 132度7279592

参考：該当物件周辺マップ

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愛媛県松山市梅田町１１９番ほか１筆愛媛県松山市竹原３丁目６４０番２外愛媛県松山市平田町２０番２愛媛県松山市立花１丁目７８番愛媛県松山市森松町５１０番６愛媛県松山市平井町甲１３９６番３愛媛県松山市石風呂町３６０番愛媛県松山市若葉町６番７愛媛県松山市住吉２丁目甲１番９愛媛県松山市衣山２丁目５７５番１９外１筆愛媛県松山市古三津１丁目１８３０番１４愛媛県松山市古三津３丁目９２８番２４愛媛県松山市新浜町２１３１番４３愛媛県松山市三津２丁目４５１番３外

参考：近隣駅の地価相場

三津浜駅(地価相場 77,800円/㎡)三津駅(地価相場 77,800円/㎡)山西駅(地価相場 84,200円/㎡)港山駅(地価相場 76,250円/㎡)西衣山駅(地価相場 76,250円/㎡)衣山駅(地価相場 85,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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