茨城県つくばみらい市伊奈東字伊奈東３３番５８(みらい平駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


25,100円

2017年01月01日に行った茨城県つくばみらい市伊奈東字伊奈東３３番５８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を25,100円/㎡としました。

茨城県つくばみらい市伊奈東字伊奈東３３番５８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県つくばみらい市伊奈東字伊奈東３３番５８
住居表示 
価格25,100円/㎡
交通施設、距離みらい平、3,500m
地積119㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
前面道路の状況西4.8m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

羽場睦夫氏による調査レポート

不動産鑑定士羽場睦夫
価格25,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成の住宅地域で、地域内には空地が残り、土地利用度が促進している様子は見られない。新興住宅に比し競争力に劣り、地価下落が続いている。
地域要因の将来予測戸建住宅を主体とした住宅地域として既に熟成しており、市場では新興の区画整理地とも競合するが、競争力に劣るため今後も地価の下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏はつくばみらい市を中心に周辺市を含む既成住宅地域である。需要者はつくばみらい市内に居住又は地縁を有する一次取得者が大半を占め、他の地域からの転入者はあまりない。圏内には地価水準が低位の郊外分譲地が多いため、あえて当該地域内の既成住宅地に需要を求める状況は低い。取引件数があまり多くなく、取引される規模や価格に開差があって把握しにくいが、土地で300万円前後、中古戸建物件は800万円程度が需要の中心価格帯となる。
一般的要因土地需要がTX線沿いに集中しており、既存住宅地の需要が振るわない状況にある。

五木田裕一氏による調査レポート

不動産鑑定士五木田裕一
価格25,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。画地規模等も標準的であることや、西側で道路に接していることから、地域内では一定以上の競争力を有すると思量する。
地域要因中規模に宅地開発が行われた住宅地域である。周辺の開発地と比較すると、環境面や利便性に劣るため競争力が弱く、市場参加者も限定的である。
地域要因の将来予測小規模の住宅が建ち並び熟成しているが、みらい平地区等の新しい住宅地域との間では選好性において劣後している状況が続いている。地域経済の回復も鈍く、引き続き地価はやや下落局面にあると思量する。
市場の特性同一需給圏は、つくばみらい市をはじめ周辺の市町に存する住宅地域と判断した。需要者の属性は地元に居住する30∼40歳代の一次取得者層が大半を占めるが、外部からの流入も若干みられる。みらい平駅周辺の宅地と比較した場合住環境面から、完全に劣後している。また住宅団地内では高齢化も進み、取引は低調であると言わざるを得ない。土地は330万円、土地建物合計で1，700万円程度が上限価格帯であると思われ、弱含みで推移している。
一般的要因人口は増加傾向にあるものの、みらい平地区に偏っている。周辺の地域では高齢化も進展し、需要は弱い動きが続いている。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9927902
北緯 140度058912

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

みらい平駅(地価相場 19,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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