長野県千曲市大字桜堂字桜田５２３番３８外(屋代駅・東屋代駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
52,700円
2017年01月01日に行った長野県千曲市大字桜堂字桜田５２３番３８外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を52,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長野県千曲市大字桜堂字桜田５２３番３８外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 52,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 屋代、200m |
| 地積 | 276㎡ |
| 形状 | (1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 店舗 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 低層の専門店等が建ち並ぶ駅前の商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北22.0m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
西澤俊次氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 西澤俊次 |
|---|---|
| 価格 | 52,600円/㎡ |
| 個別的要因 | ほぼ標準的画地であり個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 特段地域要因に変動はない。広幅員道路沿いに小、中規模の低層建物が建ち並んでおり、商況に大きな変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 駅前商業地域として熟成しており、地域要因に特段の変動は見られない。国道18号沿いを中心とした、沿道型店舗、量販店等へ顧客シフトが続き商況は停滞しており、今後も現状維持で推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は千曲市を中心として隣接市町の商業地域である。需要者は中小規模の小売、サービス業等の事業者のほか、不動産賃貸事業者も想定される。駅前の既存商店街であり、中小規模の店舗が多く、国道18号ほかの幹線道路沿いの沿道型店舗への顧客シフトが続いており、商況は停滞しているため、不動産需要は弱い。商業地域取引は画地規模には幅があり、中心価格帯は把握し得ない状況にある。 |
| 一般的要因 | 千曲市の人口は微減、世帯数は微増傾向。沿道型店舗への顧客シフトにより、既存商店街の低迷が続いている。 |
内藤武美氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 内藤武美 |
|---|---|
| 価格 | 52,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動要因はない。 |
| 地域要因 | 特に大きな変動要因はない。屋代駅の乗降客数は増加（H25年度）。浸水想定区域にあるが影響の程度は価格に織り込み済みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 駅前の商業地域として熟成しており、地域要因の大きな変動等は認められない。地域内の商況に改善は見られず、顧客は郊外の大型店舗へ流出している。当面は現状のまま推移し、地価は下落傾向が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は千曲市及び周辺市町村の商業地域及び住商混在地域の圏域。需要者の中心は中小規模の小売・サービス業等の事業者である。近隣地域及びその周辺は街路が整備され店舗等の連たん性も高いが、元来長野市の商圏に含まれるため市場規模は小さく、郊外型大規模店舗への顧客流出も続いている。商況は引き続き厳しく不動産需要は停滞が続いている。このため不動産取引は少なく、また取引価格もばらつきがあるため、中心となる価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 既成商業地域の商況は引き続き厳しく、空店舗（テナント募集）が目立つ。商業用不動産需給は停滞が続いている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度5319441 北緯 138度124774 |
参考：該当物件周辺マップ
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長野県更埴市大字小島字武台２７７４番４ほか１筆長野県更埴市大字杭瀬下字東沖４３番６長野県埴科郡戸倉町大字内川字堀田久保８７１番６長野県埴科郡戸倉町大字内川字屋代仮堰外１９２番１外１筆長野県更埴市大字桜堂字桜田４５１番１外長野県更埴市大字桜堂字西沖３６１番１外１筆長野県千曲市大字桜堂字西沖３６１番１外長野県千曲市大字内川字堀田久保８７１番６長野県千曲市大字桜堂字櫻田４２４番１
参考：近隣駅の地価相場
屋代駅(地価相場 43,600円/㎡)東屋代駅(地価相場 43,600円/㎡)屋代高校前駅(地価相場 41,700円/㎡)稲荷山駅(地価相場 39,800円/㎡)雨宮駅(地価相場 41,700円/㎡)千曲駅(地価相場 34,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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