栃木県塩谷郡高根沢町大字上柏崎字台１１７番１(鴻野山駅・仁井田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


8,800円

2017年01月01日に行った栃木県塩谷郡高根沢町大字上柏崎字台１１７番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を8,800円/㎡としました。

栃木県塩谷郡高根沢町大字上柏崎字台１１７番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県塩谷郡高根沢町大字上柏崎字台１１７番１
住居表示 
価格8,800円/㎡
交通施設、距離仁井田、3,900m
地積1,357㎡
形状不整形(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅の中に一般住宅等が見られる住宅地域
前面道路の状況東7.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

永井正義氏による調査レポート

不動産鑑定士永井正義
価格8,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因農家住宅等が見られる市街化調整区域の住宅地域として熟成し、地域要因に特別な変動はない。需要は限定的で、地価は下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測行政的条件等から市街化が抑制され、農家住宅等が見られる郊外の集落地域として熟成しており、地域要因に特別な変動はなく、今後も現状を維持すると予測する。需要は限定的で地価は下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、高根沢町及びその周辺市町の農村集落を中心とする住宅地域の圏域。需要者は同一需給圏内に地縁性を有し、自己居住用の住宅としての使用を目的とする個人が中心である。農家住宅等が見られる高台の集落地域で、行政的条件等により市街化が抑制され、新規の宅地供給は少ないが、需要も限定的である。同一需給圏内では取引が少なく、画地規模や取引事情等により取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因町人口は減少し高齢化も進んでいるが、宇都宮市のベッドタウンとしての性格も有し、景気の持ち直し傾向もあり、一部の需給に回復傾向が見られる。

遠藤圭一氏による調査レポート

不動産鑑定士遠藤圭一
価格8,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市場の特性に変動はなく、行政的条件等からも当該地域に対する需給に変動はない。
地域要因の将来予測当該地域は、東日本大震災で地すべり被害のあった農家集落地域であるが、対策工事が完了しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。地価水準は若干の下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、高根沢町及び隣接市町郊外の農家集落を主とする住宅地域一円の圏域。主たる需要者は、同一需給圏内に居住し地縁的選好性を有する者や血縁者等である。同一需給圏内の既成の農家集落地域では、公法上の規制等により需給ともに限定的であり、不動産取引は散見される程度である。取引される画地規模が一様ではないこと及び売買に至る事情によって取引価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因区画整理済の地区では需給が安定し、現在施行中の宝積寺中坂上地区では需給が活発化する反面、既成の住宅地域は弱含み傾向にある。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度645573
北緯 140度0533435

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

栃木県那須郡南那須町大字小倉字ダイ畑１１００番３６栃木県那須烏山市小倉字ダイ畑１１００番３６栃木県塩谷郡高根沢町大字桑窪字北ノ前４９１番１

参考：近隣駅の地価相場

鴻野山駅(地価相場 13,700円/㎡)仁井田駅(地価相場 13,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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