兵庫県三木市志染町安福田字竹ケ下１５３番１(恵比須駅・志染駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


20,900円

2017年01月01日に行った兵庫県三木市志染町安福田字竹ケ下１５３番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を20,900円/㎡としました。

兵庫県三木市志染町安福田字竹ケ下１５３番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県三木市志染町安福田字竹ケ下１５３番１
住居表示 
価格20,900円/㎡
交通施設、距離恵比須、2,600m
地積694㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模農家住宅、店舗、農地が見られる住宅地域
前面道路の状況北東8.8m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

井本季伸氏による調査レポート

不動産鑑定士井本季伸
価格21,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因三木市郊外の調整区域内にあり、利便性が劣ることから需要者は地縁者にほぼ限定され価格水準は低迷している。
地域要因の将来予測市郊外の市街化調整区域内の集落地域内にあり地域的な変動要因がなく現状を維持するものと思われる。少子高齢化や農業の後継者不足が顕著で宅地需要は減少していることから地価は下落基調で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏内は概ね三木市及び隣接市内のうち市街化調整区域等の住宅地域。地縁的選好性が強く圏外からの転入者は少ない。県道沿いに位置するものの集落色の強い既成住宅地域であるため、需要者は地縁性を有する地元居住者等に限定され、かつ少子高齢化の影響もあり取引は少ない。また、取引には個別的な諸事情が介在している場合も多く、画地規模も様々であることから、市場での中心となる価格水準は見出しにくい状況である。
一般的要因総人口や生産年齢人口の減少が進む。利便性の良い住宅地の需要は安定、郊外は弱含み。既存商店街は衰退が続く。神戸電鉄粟生線の存続問題も懸念。

足立英基氏による調査レポート

不動産鑑定士足立英基
価格20,800円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 県道沿いではあるが、主に地縁的な需要で支えられている旧態色の濃い集落地域であり、宅地需要は依然、先細り傾向を続けている。
地域要因の将来予測 格別の変動要因がないので、宅地密度の低い幹線道路沿いの集落地域として現状を維持するものと見込まれ、少子高齢化の進展等を背景に宅地需要は低調であるので、地価は当面、弱含みのまま推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、概ね三木市及び隣接市町内の神戸電鉄粟生線等沿線の住宅地域。需要は、当該圏域内の居住者及びその縁故者等による地元需要でほぼ完結している。周辺に空地が多い集落地域で、少子高齢化の進展や地場産業の不振等を背景に住宅需要は顕著な減退傾向が続いている。土地の取引自体が少ないうえ取引される価格は規模等により一様ではないので、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因 雇用・所得環境等の先行きが懸念される中で、旧来の集落地域等では特に少子高齢化の進展や居住者の転出等が深刻で、不動産市場は停滞している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7975549
北緯 135度0218634

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

兵庫県三木市自由が丘本町２丁目１１４番兵庫県三木市志染町西自由が丘１丁目３２１番兵庫県三木市志染町窟屋字中手５４９番２兵庫県三木市志染町吉田字狐谷１２０９番５３兵庫県三木市志染町東自由が丘２丁目２９１番

参考：近隣駅の地価相場

恵比須駅(地価相場 31,800円/㎡)志染駅(地価相場 41,600円/㎡)三木上の丸駅(地価相場 31,800円/㎡)広野ゴルフ場前駅(地価相場 41,500円/㎡)緑が丘駅(地価相場 41,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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