宮城県名取市牛野字内海３６７番(美田園駅・杜せきのした駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


18,000円

2017年01月01日に行った宮城県名取市牛野字内海３６７番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を18,000円/㎡としました。

宮城県名取市牛野字内海３６７番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番宮城県名取市牛野字内海３６７番
住居表示 
価格18,000円/㎡
交通施設、距離美田園、1,400m
地積1,010㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅、作業所、農地等が見られる住宅地域
前面道路の状況南東9.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

齋藤和雄氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤和雄
価格18,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域内に在り、開発規制等があり、流動性がなく、需給共に乏しい。
地域要因の将来予測市街化調整区域に在り、今後も現状を維持するものと予測する。地価水準は横ばい傾向で推移して行くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、名取市、仙台市、岩沼市の市街化調整区域内に存する農家集落の圏域。需要者の中心は名取市内の農業を営む個人である。当該地域は仙台空港線沿いの新市街地に比較的近い地域である。しかし、調整区域での開発行為は制限されており、都市化の波は及んでいない。加えて農地法により農地所有に対する制限等もあり、需要は低調である。取引の中心となる価格帯は把握しにくいが、土地は1000㎡程度で1800万円程度と推量する。
一般的要因名取市においては、震災後も人口は増加傾向にある。着工新設住宅戸数は縮小したが、持ち直しの兆しもあり、需給動向は底堅い。

遠藤公正氏による調査レポート

不動産鑑定士遠藤公正
価格18,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因「美田園」駅周辺の区画整理事業地内の商業施設の立地等、利便性の向上もみられるが、津波被災の影響も残り、地価は概ね横ばい傾向にある。
地域要因の将来予測ほぼ復旧済みの津波の浸水区域で、暫くは現状のままで推移。「美田園」駅周辺に大型商業施設等が集積し利便性の向上が窺えるが、需要の多くはない農家住宅地域であり、地価は当面横ばい傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、名取市、仙台市、岩沼市の市街化調整区域内に存する農家集落の圏域。需要者の中心は地縁的選好性を有する名取市内の個人等である。津波被害の影響等により、震災後は顕在化する需要は少ないものの、近接する「美田園」地区の土地区画整理事業地内に商業施設が立地する等利便性の向上により、地価は当面横ばい傾向で推移すると思料する。なお、農家住宅地等のため、画地規模に大小があり一概に需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因市街化調整区域内の不動産市場は震災復興関連の土地需要の影響もあり、地価は横ばいから一部ではやや上昇傾向の動きが認められる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
土壌グライ土壌,泥炭土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度1689914
北緯 140度9209969

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

宮城県名取市大曲字藤木８５番２宮城県名取市下増田字丁地前４１番１ほか１筆宮城県名取市増田６丁目２０番２外宮城県名取市みどり台１丁目８番２

参考：近隣駅の地価相場

美田園駅(地価相場 59,500円/㎡)杜せきのした駅(地価相場 63,000円/㎡)名取駅(地価相場 63,600円/㎡)仙台空港駅(地価相場 18,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード