滋賀県湖南市下田字高松２２３５番３２の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
35,100円
2017年01月01日に行った滋賀県湖南市下田字高松２２３５番３２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を35,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 滋賀県湖南市下田字高松２２３５番３２ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 35,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 三雲、5,200m |
| 地積 | 148㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模一般住宅の建ち並ぶ高台の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南6.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
芦川直樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 芦川直樹 |
|---|---|
| 価格 | 35,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。標準的な形状・規模等の南向きの中間画地で、居住の快適性の観点から、競争力はやや優る。 |
| 地域要因 | 高台に位置し、緩やかな傾斜地に存する郊外の住宅地域で、駅から徒歩圏外であり、需要は弱く、地価は下落傾向である。 |
| 地域要因の将来予測 | 丘陵地に開発された戸建住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域として熟成しており、当分の間は現状を維持すると予測する。駅徒歩圏外の傾斜地で、高齢化等を背景に需要は弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は湖南市内の住宅地域一円で、特に「三雲」駅勢圏の住宅地域と代替関係が強い。需要者の中心は地縁的選好性を有する地元居住者やJR草津線沿線の居住者を中心とし、圏外からの転入は少ない。駅から徒歩圏内の平坦地が好まれる傾向にあり、標準地周辺については高台で傾斜があり、駅から徒歩圏外であることから、利便性が劣り、取得需要は弱い。需要の中心は、150㎡程度の土地価格が400∼600万円程度である。 |
| 一般的要因 | 湖南市の人口は、ほぼ横ばい傾向であるが、高齢化率は徐々に上昇しており、傾斜地や駅徒歩圏外の住宅地を中心に地価は弱含みとなっている。 |
村木康弘氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 村木康弘 |
|---|---|
| 価格 | 34,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準的な形状・規模等を有する南向きの中間画地で、方位において優位性があり、個別的要因に基づく競争力はやや優る。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 緩やかな傾斜地に存する郊外の住宅地域。地域要因に特段の変動はない。比較的閑静であるが、交通利便性が劣るため土地需要は弱含み。 |
| 地域要因の将来予測 | 戸建住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域で、格別の変動要因はなく、当面は現状のまま住宅地域として推移すると予測する。丘陵地に存するが、高齢化の進展で傾斜地等の需要は弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は湖南市及び隣接市町の住宅地域の存する範囲。需要者は、市内在住者や市内の工場勤務者等で一次取得者が中心。駅徒歩圏外にあり、取り立てた特徴がないことから他の住宅地域と比較した競争力は弱く、需要は弱含みで推移している。取引の中心となる価格帯は、土地は150㎡程度で400万円∼600万円程度、新築戸建住宅は2000万円台前半である。 |
| 一般的要因 | 湖南市内の景気は足踏み状態。総人口は概ね横ばい傾向。生産年齢人口は減少、高齢化率は上昇傾向にある。新設住宅着工戸数は減少傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度019473 北緯 136度1296742 |
参考：該当物件周辺マップ
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滋賀県甲賀郡甲西町大字吉永字森下６１番２外滋賀県甲賀郡甲西町大字岩根字山ノ神８３３番５０山梨県中巨摩郡甲西町落合字村北１６５番滋賀県甲賀郡甲西町大字下田字中山１３１２番３外滋賀県甲賀郡甲西町大字下田字高松２２３５番３２滋賀県甲賀郡甲西町大字岩根字山ノ神８３３番５０滋賀県湖南市岩根字山ノ神８３３番５０滋賀県湖南市若竹町８番３９滋賀県湖南市柑子袋字岡山１７６４番１３
参考：近隣駅の地価相場
引用
国土交通省鑑定評価書
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