広島県呉市焼山宮ケ迫１丁目３３９番１１１(天応駅・呉ポートピア駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


37,600円

2017年01月01日に行った広島県呉市焼山宮ケ迫１丁目３３９番１１１(広島県呉市焼山宮ケ迫１−２４−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を37,600円/㎡としました。

広島県呉市焼山宮ケ迫１丁目３３９番１１１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番広島県呉市焼山宮ケ迫１丁目３３９番１１１
住居表示焼山宮ケ迫１−２４−４
価格37,600円/㎡
交通施設、距離呉、8,100m
地積231㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況西5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

浦信一氏による調査レポート

不動産鑑定士浦信一
価格37,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因郊外立地の典型的な戸建住宅団地がみられる住宅地域であり、中古住宅や新築分譲等の取引数は一定程度あるが、地価はやや弱含みで推移。
地域要因の将来予測戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地として熟成しているが、若い世代は隣接の新興団地の方に土地を求める傾向にあり、当該地域としては高齢化が進み、地価も弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は焼山地区に所在する住宅団地一帯。需要者は圏域内の居住者が主体だが、外からの転入も見られる。大規模な住宅団地の集積がみられる地域で、戸数が多いことから周辺の住宅団地を含め中古住宅及び新築戸建住宅等の取引数は一定程度ある。取引の中心価格帯は土地のみで500万円から1000万円、新築の戸建住宅で2500万円程度が需要の中心である。
一般的要因呉市では平坦部と傾斜地、利便性の良いJR駅周辺部と郊外部など、価格水準の二極化傾向が顕著になってきている。

國光範明氏による調査レポート

不動産鑑定士國光範明
価格37,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因郊外型の住宅団地を中心とした地域で、公共整備も進んで一定の需給はあるが、都心回帰の市場動向から、需給は弱く、地価動向も弱含みである。
地域要因の将来予測焼山地区は、呉市中心部の北方にベットタウンとして開発された地区で一定の需給はある。熟成度の高い当該団地は、高齢化の進展、住宅需要が平坦部へ指向していること等から需要は弱く地価水準は弱含みと予測する。
市場の特性同一需給圏は焼山地区の住宅団地及び周辺の住宅地域であると判定した。主たる需要者は、広島市、呉市等に通勤する30∼40代の第1次住宅取得者が中心である。人口減少、高齢化等で住宅市場が縮小するなか、利便性の良い都市中心部に需要が集まる結果、郊外の住宅地は買い手市場となっている。中古住宅の流通が主体であるが近年新規供給も増えている。土地部分は、800万∼1000万円程度が取引の中心価格帯であると推定される。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にあることから呉市の景気も製造業を中心に回復しており、不動産投資も都心部及びその隣接地域で回復している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度2997249
北緯 132度5513365

参考：該当物件周辺マップ

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広島県呉市中通４丁目４番９広島県呉市焼山町字沖田１６８４番広島県豊田郡安浦町大字三津口字古新開川南１番９２広島県呉市焼山政畝２丁目８２７番２２広島県安芸郡矢野町字西崎３９６９番６広島県安芸郡矢野町字田屋２７１６番４広島県安芸郡矢野町字高下２８７番広島県安芸郡矢野町字西崎４１３２番１ほか２筆広島県安芸郡矢野町字寺屋敷７５２番３７広島県呉市安浦町三津口３丁目１２７６番１外

参考：近隣駅の地価相場

天応駅(地価相場 53,700円/㎡)呉ポートピア駅(地価相場 45,650円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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