青森県むつ市中央２丁目５２番２(下北駅・大湊駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


37,400円

2017年01月01日に行った青森県むつ市中央２丁目５２番２(青森県むつ市中央２−１０−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を37,400円/㎡としました。

青森県むつ市中央２丁目５２番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番青森県むつ市中央２丁目５２番２
住居表示中央２−１０−９
価格37,400円/㎡
交通施設、距離下北、800m
地積771㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)1F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、飲食店等が集まる商業地域
前面道路の状況南東17.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

鈴木泰雄氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木泰雄
価格37,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因交通量が多い路線商業地域である。市内随一の集客力を有し、需要は堅調であり、地価は横ばい傾向で推移している。
地域要因の将来予測国道沿いに全国展開の大型小売店舗等が集積する路線商業地域。市内において交通量が多く、地価の底値感もあり、需要は回復傾向にあって比較的堅調に推移している。今後は比較的発展的に推移してゆくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は旧むつ市内の路線商業地域。典型的な需要者層は全国でチェーン展開を行う大手法人や県内外で店舗展開する県内資本等である。近隣地域内においては銀行が出店する等、発展的に推移している地域であるが、他の路線商業地域や大規模専門店等との競争により顧客獲得競争は激化している。需要の中心となる価格帯は土地が700㎡程度であり、総額3，000万円前後が中心と認められる。
一般的要因人口及び世帯数、土地取引件数は共にやや減少傾向にある。幾分景気は回復傾向にあり、地価の下落幅は縮小傾向にある。

片桐武志氏による調査レポート

不動産鑑定士片桐武志
価格37,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因年々集客力が高まっており、むつ市内の商業地域の中では、発展性の見込める地域である。
地域要因の将来予測郊外型の専門店や飲食店、銀行等が集積しており、今後もむつ市の商業地域の中では発展的に推移すると予測する。地価の底値感があり、地価は横ばい傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、旧むつ市の商業地域及び商住混在地域一円。需要者は、地元の法人事業者が中心であるが、当地域では県内外資本の大手小売業者等も見込まれる。当近隣地域及びその周辺の幹線街路沿いの商業地域は郊外型の専門店や飲食店、銀行等の集積しており、既成市街地内の既存商業地域とは集客力の差が顕著となっている。需要の中心となる価格帯は、業種や集客力に応じて必要となる規模等に相当な幅があり、見出し難い状況にある。
一般的要因当市の人口は減少傾向にあり、高齢化率は県全体とほぼ同程度である。景気は緩やかに持ち直しているが、地方においては実感が乏しい。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 41度2877211
北緯 141度1839369

参考：該当物件周辺マップ

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青森県むつ市新町３３１番１外青森県むつ市川守町２８４番青森県下北郡脇野沢村大字小沢字小沢３６番青森県むつ市金谷２丁目８６番５３青森県むつ市大字大平字落野沢１５番３８青森県むつ市真砂町１１番３外青森県下北郡大畑町大字正津川字高待３０番１青森県下北郡大畑町大字正津川字戦敷３０４番外青森県むつ市大字田名部字松山４７番１６

参考：近隣駅の地価相場

下北駅(地価相場 16,800円/㎡)大湊駅(地価相場 15,350円/㎡)赤川駅(地価相場 16,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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