山形県村山市楯岡十日町１１３６番１(村山駅・東根駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
25,800円
2017年01月01日に行った山形県村山市楯岡十日町１１３６番１(山形県村山市楯岡十日町４−３４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を25,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 山形県村山市楯岡十日町１１３６番１ |
| 住居表示 | 楯岡十日町４−３４ |
| 価格 | 25,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 村山、700m |
| 地積 | 320㎡ |
| 形状 | (1.0:6.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 店舗、工場兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模な店舗兼住宅等が建ち並ぶ中心商業地域 |
| 前面道路の状況 | 東11.0m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
植松知明氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 植松知明 |
|---|---|
| 価格 | 25,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 東根市等の商業施設へ顧客が流出しており、背後住宅地域の人口減も影響、空洞化している。国道13号沿線へのスーパー立地の影響が懸念される。 |
| 地域要因の将来予測 | 昔からの中央商業地域で、東根市等の商業集積地へ顧客が流出、駅西開発進展により、今後更に空洞化が進む可能性が高い。商店街の再生は見込めず、地価下落に歯止めが掛からないと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は村山市街地内の既成商業地域のほか、同市郊外ロードサイド、天童市、東根市、北村山郡の既成商業地域も含む。需要者の中心は地場企業、個人事業者が殆どを占め、県外大手資本の参入は考え難い。近年、既成商業地域から郊外ロードサイドへ顧客が移出、東根市等商業集積地の集客増も相俟って、既成商業地域では新規出店等は殆ど見られない。取引の背景、経緯で売買価格は大きく上下、取引物件の規模、価格も区々で、需要の価格帯は見出せない。 |
| 一般的要因 | 住宅着工は減少、隣接市内大型店への顧客流出など閉塞感が漂っており、人口減にも歯止めが掛からない。高速道路供用、駅西開発が注視される。 |
橋本一憲氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 橋本一憲 |
|---|---|
| 価格 | 25,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 商業集積の高い山形市及び天童市や東根市の大型店への顧客の流出が続き、空店舗や空地も見られるなど地域は衰退しており、地価は下落傾向である。 |
| 地域要因の将来予測 | 商業集積の高い山形市及び天童市や東根市の大型店への顧客の流出が続いている。空店舗や空地も見られるなど地域は衰退しており、空洞化により地価は下落傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は市中心部に比較的近い既成商業地や路線商業地で、東根市や天童市の既成商業地も含む。市街地周辺部や周辺市町の商業地への選好性が強く、郊外部等の影響を受け下落傾向が続いている。特に代替競争関係が認められるのは、市中心部の旧来の商業地域で、需要者は地場・個人企業等である。顧客流出により、土地需要は弱く新規出店は見られず、今後もこの傾向は続くと予測する。価格はばらつきがあり、需要の中心価格帯を見出すのは困難である。 |
| 一般的要因 | 雇用や所得環境の改善等の明るい兆しはあるものの、人口減少等の影響を受け、商業地の土地需要は低迷している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 38度4813969 北緯 140度389449 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
村山駅(地価相場 23,200円/㎡)東根駅(地価相場 25,100円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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