千葉県いすみ市岬町長者字南上宿６５番１(長者町駅・三門駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


20,800円

2017年01月01日に行った千葉県いすみ市岬町長者字南上宿６５番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を20,800円/㎡としました。

千葉県いすみ市岬町長者字南上宿６５番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県いすみ市岬町長者字南上宿６５番１
住居表示 
価格20,800円/㎡
交通施設、距離長者町、290m
地積353㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模店舗兼住宅が多い駅に近い既成商業地域
前面道路の状況北東8.0m県道
その他の接面道路南東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

齋藤秀行氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤秀行
価格20,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因背後住宅の商圏の縮小、国道沿い大型店への商況の移行等により商況及び収益性とも低迷している。
地域要因の将来予測既存小売店舗の連たんする近隣商業地域で、国道沿いに郊外型大型店舗が進出し、商況・客足の流動性等衰退傾向が見え始めている。顧客吸引力を有する大型店はなく、現状のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はいすみ市及び隣接町村のJR駅周辺の近隣商業地域である。需要者は地元地縁者・地縁関係者・事業者で、県外及びチェーン店等の参入はない。車輛通行量の多い国道沿いに大型店が進出し商況・繁華性は先細りと推測する。取引の中心価格帯は土地は350㎡程度で770万円、建物付は駐車場・建物規模・集積により大きく異なり総額は見出せない。
一般的要因土地取引は増加しており、需給バランスは向上し、地価は底値感により横ばいと判断する。

植草文雄氏による調査レポート

不動産鑑定士植草文雄
価格20,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地元住民対象の小売店舗が並ぶ商店街で、住宅地への移行も見られる。取引は少なく、地価は住宅地並みへ近づいており、概ね横ばいで推移している。
地域要因の将来予測駅に近い旧来からの店舗併用住宅が連担する県道沿いの商業地域で、国道沿いの大型スーパー等への客足流出で、やや衰退化傾向にある。格別な要因変動はなく、当面は現状維持と予測する。
市場の特性同一需給圏はいすみ市と周辺外房エリアの市町を含む近隣型の普通商業地域並びに路線型の商業地域等である。需要者は小売店舗等の地元事業主が中心である。商業の中心が国道等の幹線道路沿いに移行しており、駅に近い旧来型の当地域では経営者の高齢化による閉店や住宅地への移行が見られ、需要も引き続き低迷している。取引価格の中心は、敷地規模にもよるが、350㎡で700∼750万程度と見られる。
一般的要因地方経済の回復は遅れ気味で人口の流失と老齢化も進んでいる。商業地需要は客足の優る路線型と衰退気味の旧来の商店街とで二極化が進んでいる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌黒泥土壌,グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度2957477
北緯 140度3894368

参考：該当物件周辺マップ

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千葉県いすみ市岬町江場土字宮新町２３３番１外千葉県いすみ市岬町押日字松山１７７８番２千葉県いすみ市岬町長者字南下宿２１７番６

参考：近隣駅の地価相場

長者町駅(地価相場 18,200円/㎡)三門駅(地価相場 19,900円/㎡)太東駅(地価相場 18,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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