千葉県いすみ市岬町長者字南下宿２１７番６(長者町駅・三門駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


17,600円

2017年01月01日に行った千葉県いすみ市岬町長者字南下宿２１７番６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を17,600円/㎡としました。

千葉県いすみ市岬町長者字南下宿２１７番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県いすみ市岬町長者字南下宿２１７番６
住居表示 
価格17,600円/㎡
交通施設、距離長者町、750m
地積159㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域
前面道路の状況南東4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

植草文雄氏による調査レポート

不動産鑑定士植草文雄
価格17,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧来からの一般住宅が多い地域で格別の変動要因は見あたらない。駅徒歩圏であるが、他地域からの転入者は見られず、地価は横ばいで推移している。
地域要因の将来予測熟成した住宅地域であり、格別の変動要因がなく現状の住環境を維持すると予測する。地価は概ね下げ止まり底値圏にあると推測する。
市場の特性同一需給圏はいすみ市内のJR外房線の各駅圏内の住宅地域である。需要者は、従来からの住宅地であることから地縁的傾向が強い地元居住者が多く、一次取得者層が中心である。当地域は古くからの居住者が多く新規供給は少なく需要も限定的である。160㎡程度の画地が多く、250∼300万円程度が取引の中心である。
一般的要因人口流失と老齢化が進んでおり、地方経済の回復も遅れていることから、宅地需要は引き続き低迷している。地価は概ね底値圏にあると推測する。

齋藤秀行氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤秀行
価格17,600円/㎡
個別的要因南東側道路で日照・通風等居住性が高く、選好性が増している。
地域要因需給が弱く人口は減少傾向であるも店舗等の利便性は良好で地価は底値、横ばいと判断する。
地域要因の将来予測小売店舗が連たんする長者区商店街背後に存し利便性は良好である。バブル経済崩壊後は宅地造成分譲もなく利用・環境に変化は見られない。土地取引件数が増加傾向にあり底値感が見られる。
市場の特性同一需給圏はJR外房線の長者町・三門・太東の各駅を勢圏とする住宅地域。需要者の中心は地縁・縁故関係の強い地域で個人需要が約70％を占める。平成27年から土地取引件数は増加に転じ200㎡から500㎡の定住用物件が主流。需給動向は弱含みであったが底値感が見られる。土地は160㎡で280万円、新築の戸建物件は1，800万円程度が需要の中心である。
一般的要因土地取引は増加しており、需給バランスは向上し、地価は底値感により横ばいと判断する。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌黒泥土壌,グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度2957477
北緯 140度3894368

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

千葉県いすみ市岬町江場土字宮新町２３３番１外千葉県いすみ市岬町押日字松山１７７８番２千葉県いすみ市岬町長者字上中宿５０１番

参考：近隣駅の地価相場

長者町駅(地価相場 18,200円/㎡)三門駅(地価相場 19,900円/㎡)太東駅(地価相場 18,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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