千葉県いすみ市岬町椎木字畑中２５８７番６(太東駅・東浪見駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


10,000円

2017年01月01日に行った千葉県いすみ市岬町椎木字畑中２５８７番６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を10,000円/㎡としました。

千葉県いすみ市岬町椎木字畑中２５８７番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県いすみ市岬町椎木字畑中２５８７番６
住居表示 
価格10,000円/㎡
交通施設、距離太東、1,700m
地積848㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅のほか、農地が見られる住宅地域
前面道路の状況西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

齋藤秀行氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤秀行
価格10,000円/㎡
個別的要因農家集落地域のため日照・通風等に影響を及ぼす個別的要因は弱く選好性に変化は見られない。
地域要因人口減少傾向で、利便性が劣り需給動向も弱いが底値感から横ばいと判断する。
地域要因の将来予測駅接近・日用品店舗の利便性・接近性の劣る地域で、土地需要は乏しく旧来より宅地開発の気運は見られない。人口減少もあり地価は下落続きであったが、底値感が見えている。
市場の特性同一需給圏はJR外房線の長者町・三門・太東の各駅を勢圏とする住宅地域一円。需要者は地縁・縁故を中心とする地元居住者で個人が過半を占める。別荘等環境要因による需要もなく人口減少もあり需給は弱含みであったが、平成27年からの土地取引件数は増加に転じており底値感から需給動向も徐々に動きを見せている。土地は840㎡で840万円、新築の戸建物件は2，300万円程度が需要の中心である。
一般的要因土地取引は増加しており、需給バランスは向上し、地価は底値感により横ばいと判断する。

植草文雄氏による調査レポート

不動産鑑定士植草文雄
価格10,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因農家集落地域で格別な変動要因は認められない。需要は地縁的傾向が強い周辺居住者に限定されており、地価は横ばいで推移している。
地域要因の将来予測農地に囲まれた農家集落地域であり、格別な変動要因はなく、当面は現状維持と予測する。地価は概ね下げ止まり横ばい状況とみられる。
市場の特性同一需給圏はいすみ市内の農家集落地域である。需要者は、従来からの農家住宅地であることから地縁的傾向が強い地元の居住者が多く、一次取得者層が中心である。新規の宅地供給は見当たらず需要も限定的である。取引単価もまちまちであり、画地規模にもよるが、㎡あたり10，000円程度が取引の中心である。
一般的要因人口流失と老齢化が進んでおり、地方経済の回復も遅れていることから、宅地需要は引き続き低迷している。地価は概ね底値圏にあると推測する。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3207757
北緯 140度3741821

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

千葉県長生郡一宮町綱田字中台５６３番１３千葉県いすみ市岬町押日字松山１７７８番２千葉県いすみ市岬町椎木字鰯田１４４９番５

参考：近隣駅の地価相場

太東駅(地価相場 18,200円/㎡)東浪見駅(地価相場 17,750円/㎡)長者町駅(地価相場 18,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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