宮城県登米市津山町柳津字黄牛比良７６番１(柳津駅・御岳堂駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


5,450円

2017年01月01日に行った宮城県登米市津山町柳津字黄牛比良７６番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を5,450円/㎡としました。

宮城県登米市津山町柳津字黄牛比良７６番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番宮城県登米市津山町柳津字黄牛比良７６番１
住居表示 
価格5,450円/㎡
交通施設、距離柳津、1,600m
地積782㎡
形状(1.0:4.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模の農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北東5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

秋元康男氏による調査レポート

不動産鑑定士秋元康男
価格5,450円/㎡
個別的要因北東側道路であるが、標準的画地と比較し効用増は認められない。変動状況としては特段の要因は無い。
地域要因旧津山町柳津地区の農家集落地域。一次産業従事者が中心となり構成された集落地域であり、高齢化もあり住宅地需要は減退。
地域要因の将来予測旧津山町柳津地区に存する農家集落地域。特段の変動要因も無く、当面は現状維持の状態で推移するものと予測する。地縁選好性が強く居住者の流入等が少ない地域であり、地価水準は引き続き下落傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は、旧津山町を中心とする登米市全域の農家集落地域である。主たる需要者は、旧津山町に地縁選好性を有する個人であり、周辺地域からの居住者の流入は限定的である。当地域は、旧津山町柳津地区の農家集落地域に存するが、地元経済は低調、基幹産業である農林業も衰退が続く。過疎化・高齢化も進行していることから、不動産市場は低迷、地価の下落傾向に歯止めがかからない。取引が少ないため、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
一般的要因市内の人口減少、高齢化傾向は継続。地域的まとまりをみせる旧迫町及び旧中田町地区とそれ以外の旧町地区とで二極化が進行。

髙森幹雄氏による調査レポート

不動産鑑定士髙森幹雄
価格5,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧津山町地区の農家集落地域で過疎化・高齢化が進む。地域内の需要と供給はともに少ない状況が続いている。
地域要因の将来予測農家住宅が多い集落地域で、震災後の被災者による住宅移転の影響も見られない。当面は現状のまま推移し、地価水準も横這い基調で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は登米市旧津山町及び旧豊里町等の隣接町内の住宅地域一円。需要者は旧町内に地縁性を有する者がほとんどで、震災後の沿岸部被災者の流入も農家集落地域では特段見られない。地域の過疎化・高齢化が進む中で、積極的な不動産需要はなく、供給も少ないことから取引件数は極端に少なく、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況である。
一般的要因東日本大震災後は、中心市街地を主とする利便性の高い地域が上昇する一方で、郊外部の過疎地域の地価は低迷する等、二極化傾向が続いている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生ブナクラス域自然植生,水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度62128370000001
北緯 141度2972117

参考：該当物件周辺マップ

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宮城県本吉郡津山町柳津字形沼１５０番８宮城県本吉郡津山町柳津字黄牛比良７６番１宮城県登米郡登米町登米字寺池桜小路１９番１宮城県登米市石越町南郷字芦倉１番７外宮城県登米市南方町高石６番２７宮城県登米市津山町柳津字本町１７２番宮城県登米市津山町柳津字形沼１５０番８宮城県登米市津山町柳津字黄牛比良７６番１

参考：近隣駅の地価相場

柳津駅(地価相場 5,450円/㎡)御岳堂駅(地価相場 10,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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