栃木県芳賀郡芳賀町大字稲毛田字屋敷添１４３０番(市塙駅・多田羅駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


11,400円

2017年01月01日に行った栃木県芳賀郡芳賀町大字稲毛田字屋敷添１４３０番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を11,400円/㎡としました。

栃木県芳賀郡芳賀町大字稲毛田字屋敷添１４３０番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県芳賀郡芳賀町大字稲毛田字屋敷添１４３０番
住居表示 
価格11,400円/㎡
交通施設、距離市塙、7,500m
地積1,679㎡
形状(1.0:4.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅と中規模農家住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況東7.8m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

伊矢野忠寿氏による調査レポート

不動産鑑定士伊矢野忠寿
価格11,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因市街化調整区域の農村集落であり、人の出入りが少ないことから、地域要因に変動は見られない。
地域要因の将来予測芳賀町市街地から遠い農家集落で、地域要因の変動はほとんど見られない。しかし地区の人口は減少しており、需要の低迷した状態が続くと予測される。
市場の特性同一需給圏は芳賀町及び隣接市町を含む農家集落である。このため市場は外部からの流入がしにくい閉鎖的なものであることから、需要者は地縁的選好性を有する同一需給圏内の居住者が主である。市街地の宅地と異なり、土地の利用形態や規模も様々で、需要の中心価格帯は見出せない。人の出入りが少ないため、取引件数も少なく、需要・供給とも低位である。
一般的要因芳賀バイパスの供用開始により宇都宮からのアクセスが良好になったほか、LRTの事業認可もおり、更なる発展の条件が揃ってきた。

小岩圭一氏による調査レポート

不動産鑑定士小岩圭一
価格11,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因農家集落地域で、地域要因の変動は見られない。地価水準は低く、価格の大きな変動は見られないが、市街地の価格下落の影響が及んでいる。
地域要因の将来予測祖母井市街地郊外部の県道沿いに農家住宅等が建ち並ぶ集落地域である。格別の変動要因等は無く、公法上の規制等から需給とも低位に推移しており、当分は現状のまま推移することが予測される。
市場の特性同一需給圏は、芳賀町及び隣接する市町の郊外部に存し、旧来からの農家住宅を中心とした集落地域の圏域。需要者は、各集落に地縁・血縁を有する者が殆どであるため、圏外からの転入は少ない。従来より需給共に低位で推移しており価格変動は小さいものの、取引に際しては当事者の事情が反映されることが多い為、需給バランスの判定は困難である。規模等もまちまちで、土地総額での把握は困難であるが、1㎡当たり10，000円前後が需要の中心である。
一般的要因昼夜間人口比率が高く外部からの流入が少ない特性から、総人口及び生産年齢人口は減少傾向にある。よって需要は弱く、地価は依然下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度5489874
北緯 140度0729008

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

市塙駅(地価相場 16,250円/㎡)多田羅駅(地価相場 20,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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